楽しみにしていた東京イースト待望のプラウドタワー!先日、モデルルームを訪問しましたが、紛れもなくお勧めのマンションです!

プラウドタワー金町 マンション概要

物件概要

プラウドタワー金町
東京都葛飾区金町6
JR常磐線「金町」駅徒歩1分
京成金町線「京成金町」駅徒歩1分
総戸数:190戸(うち非分譲住戸19戸)
駐車場:74台
駐輪場:380台
ミニバイク置き場:6台
用途地域:商業地域
売主:野村不動産
販売提携:野村不動産アーバンネット
施工:戸田建設
管理委託会社:野村不動産パートナーズ
施工予定:2021年7月予定
(2020年2月2日現在)

ランドスケープ・共用施設

プラウドタワー金町は、10年以上の構想を経て、野村不動産、ほか民間、行政から補助金とうの協力によって結集した、駅前複合再開発タワーマンションです。

1階、2階には店舗、3階には葛飾区の公益施設の誘致を予定しています。

物件概要の駅徒歩1分は、マンション敷地までの表記であり、1階部分は構造上、商業施設とマンションの共用部に分かれています。正面は商業施設への入り口となっており、回り込んだ裏側(南向き)にあるエントランスまでは実質徒歩2分となります。

風除室とエントランス2カ所のオートロックが装備されています。1階にはエレベータホール、メールコーナーとゴミ置き場しか無く、共用施設は4階に集約されています。2階、3階に住戸用のエレベータは止まりません。

4階の共用施設には、コミュニティーラウンジ、ワークラウンジ、スタディルームが用意されています。ベンダーコーナー、給湯室、共用トイレもあり、住人にとって快適な共用空間になりそうです。タワーとしては大規模とは言えない規模ながら、ランニングコスト負担と必要最低限の利用頻度が高い機能のバランスをよく考えています。

5階より上が住戸になりますが、各階フロアには防災倉庫を完備し、24時間ゴミ出しも行えます。

安全性について。免震構造のタワーマンションは、葛飾区内で「シティタワー金町」に次ぐ2棟目です。地下フロアへの浸水を防止する設計が施されており、非常用発電機も4階に設置されるので、災害時でも安心でしょう。

管理体制については、2名体制の24時間有人管理で、コンシェルジュはいません。

管理費は1㎡あたり385円+インターネット使用料550円です。Jタイプ70.53㎡住戸では、管理費27,180円と修繕積立金を合わせた初年度のランニングコストが37,220円になります。

ランニングコストの負担は軽くありませんが、同規模の「千住ザ・タワー」の管理費、57㎡住戸で30,000円超と比較した時に、免震構造、24時間有人管理、共用フロアの充実度を踏まえ、高すぎないように上手く設計されていると思いました。

このタワーマンションは、エリアでは特に付加価値が高いマンションになります。複合再開発タワーマンションのメリット、内廊下や充実した設備などの快適性、免震構造の安全性、エリアのランドマーク性と、界隈のマンションより月々1万円高い管理費負担をどうみるか。1万円を35年ローンにした時、どれだけ購入予算に影響するか天秤にかけてみれば、答えは明白だと思います。

それでも『管理費負担が厳しい』と思うのであれば、板状のマンションを検討すべきでしょう。

他に、営業さんより注意点として聞かされたのが、修繕一時金の負担です。築20年で、例えば70㎡住戸で約100万円、24年で約50万円の負担が発生します。

住戸設備・仕様

設備、仕様については、このエリアのマンションの中では充実しているものとなっています。某タワーよりもです。ここはさすがプラウド!住人目線のマンションデザインが伝わってきます。

主な設備について。

・住戸玄関カメラ付きドアホン
・キッチン御影石天板
・生ごみディスポーザ
・食洗機
・ミストサウナ
・トイレ手洗いカウンター
・ローシルエットトイレ
・LD部分床暖房
・ラクセスキー

主な仕様について。

・二重床・二重天井
・天井高2,600
・サッシ高2,1〜2,200?(確認漏れました)
・サッシ等級(窓によってT2、T3、二重)
・バルコニー奥行き1,800

など。 

とにかく天井とサッシが高く住戸内は開放感があります。モデルルームだけですが、居室内の下り天井も気になりませんでした。バルコニーにおける隣住戸との隔て板は低いタイプですが、奥行きは1,800を確保しているので、ワイドスパンの住戸のバルコニーは広々しています。

プラウドタワー金町 価格 間取り

8階~11階の平面図です。

Aタイプ(75.32㎡)

Bタイプ(73.55㎡)

Cタイプ(70.67㎡)

Dタイプ(62.00㎡)

Eタイプ(73.90㎡)

Fタイプ(73.68㎡)

Gタイプ(87.10㎡)

Hタイプ(72.83㎡)

Iタイプ(60.03㎡)

Jタイプ(70.53㎡)

Kタイプ(56.56㎡)

Nタイプ(55.88㎡)

以下、予定価格を共有します。価格はまだ予定のもので、○○万円台の表記です。

最上階と低層階の住戸価格が不明なので、ざっとですが、平均坪単価は310万円ほどです。70㎡当たりの価格は、6,565万円になります。

上層階との価格差は少ないですが、10階前後が、南、北向きとも眺望が抜け、価格とのバランスから人気が集中しそうです。3月以降の申し込み受付ですが、すでに多くの借り申し込みが入っていましたので、人気住戸は抽選になりそうでした。

一部、上層階と大型住戸に駐車場優先権付き住戸があります。

Fタイプの坪単価が低いのは、間取りがトリッキーで、専有面積ほど生活スペースが取れていないからでしょうか。

南向き住戸の8階以上が、前面20メートル先の商業施設「ヴィナシス金町ブライトコート」の上を抜けますが、BタイプとCタイプの半分くらいは、ヴィナシス金町タワーレジデンス棟が被ります。

北向き住戸は、60メートルほど先に常磐線高架がありますが、通常の階数なら8階相当になる5階以上の低層階でも大丈夫でしょう。

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このマンションを選ぶ理由

東京イーストの新築マンションを色々見てきましたが、私なら、このマンションを選びたいです。

駅前複合再開発マンションであること

金町の再開発がこれからも進み、駅力の将来性があること

野村の免震タワー、内廊下仕様、ワイドスパンの間取り、充実した設備と、居住性が申し分無いマンションであること

築11年のヴィナシスタワー金町レジデンスが売り出されるとすぐ捌け、相場が崩れていないこと

以上が、このマンションを選ぶべき、大きな4つの理由です。

金町のイメージは随分変わりました。工場跡地に東京理科大学が建った事で、お酒を飲む人の喧噪も少なくなり、学生とファミリーの街になってきたと地元の人は話します。

更に、2029年、北口の教習所、イトーヨーカ堂の跡地に、三菱と三井によるマンションを含む再開発を控え、新たな大型商業施設による賑わいが期待されています。既に、東京理科大学誘致による住友不動産の再開発によって、新宿地区も緑豊かな開放感あふれる場所へと変化を遂げました(参考記事)。

「住友」の新宿6丁目地区
「三菱」「三井」の東金町1丁目西再開発
「野村」の金町6丁目駅前再開発

と、最大手4社による金町エリア再開発をワクワクしながら楽しみにしているのは、不動産が好きな私だけでしょうか・・・。

街の人気では、「アリオ亀有」を抱えた隣の亀有に後塵を拝していた感がありましたが、金町の明るい将来性を感じずにいられません。

過去1年以上、ヴィナシス金町タワーレジデンスの売出しを追ってきましたが、売り出されるとすぐに成約している様子で、築10年を過ぎた現在でも、坪単価230~250万円前後を維持しています。今後の街の将来性を踏まえると、プラウドタワー金町の10年後のリセールも、かなり期待できそうです。

資産としての価値、生活利便性、居住性どれをとっても、素晴らしいマンションです♪

このマンションのデメリット

このマンションのデメリット・注意点ですが、僕の目が曇っているからか、心酔しきっているからか、正直大きなデメリットが見つかりませんでした。

強いて言えば、駅前なので当たり前ですが、北向き住戸は、線路の騒音と駅前の喧噪に晒されること、既述の通り、南向きの一部の住戸に、居住性のハンデがあることでしょうか。

あとは、金町というエリアの好みが当然あるでしょう。お隣は千葉県の、まだまだ都内でも少し不便な各駅停車の駅です。昔のイメージの残像もあると思います。東京イーストにゆかりが無い人では、金町の名前を知らない人すらいるでしょう。その金町のマンションが、6,500万円もしてしまうのですから、いくらマンション高騰の時代とは言え、ハマってしまった私以外であれば、魅力は薄いのかもしれません。

常磐線の各駅停車は、綾瀬止まりが多いため、亀有、金町は日中10分間隔になります。車を保有しない私にとって、都心に向かう足は、やはり心許ないですね。

どの住戸を選ぶか

私なら、以下の住戸から選びます。

南向き
Cタイプ、10階、70.67㎡、6,200万円台

北向き
Jタイプ、10階、70.53㎡、6,200万円台

10階であれば、北、南ともに抜け感があり、最大で6,299万円と、坪単価300万円を切ってきます。更にワイドスパンで間取りも良く、広々と気持ちよく住めそうです。予算が許せば、モデルルームで見た角住戸のBタイプを選びたい気持ちもありますが・・・。

この住戸の10年後は、どうでしょうか。築11年のヴィナシスが、現在の坪単価240万円前後として、

Jタイプ、10階、70.53㎡
6,299万円(@295万円)

5,769万円(@270万円)

と予想してみました。

プラウドブランドの人気、駅から見てヴィナシスより手前に位置する街のランドマーク性、東金町の再開発などを踏まえて、かなり盛ってみました・・・。私であれば、このように予想し、フルで住宅ローンを組んで購入に踏み切ります。

最後に

都心の高級マンション、タワーマンションを当たり前のように見ていない僕にとって、タワーでさえも、なかなかエリア感を抜き出る物件が少ないとずっと思ってきました。しかしながら、さすがプラウドだなと、モデルルーム訪問してから気持ちが高揚しています。亀戸は既に相場が高いところで手が出ない、鉄板のブランズタワー豊洲も高嶺の花。地理的に将来大爆発する可能性は少ないですが、まだ評価は相対的に低い金町という街のプラウドも中々ですよ、買っておきたいマンションです!

(以下、2020年3月13日追記)
3月14日より第1期、105戸登録開始です!
価格表が送られてきました。

軒並み、どの住戸も予定価格より下げていますね。
Jタイプ10階、6,200万円台→6,168万円
Aタイプ16階、7,200万円台→6,998万円

かなりの仮申し込みが入っていたにもかかわらず価格を下げるのは、コロナウィルスの影響でキャンセルが入ったなどの悪影響が直近であったからでしょうか?いずれにしても販売状況が注目されますね。