「ガーラ・レジデンス南砂町」のご相談が増えてきたので、メリット、デメリットをまとめてみました（23年5月現在）。
ガーラ・レジデンス南砂町の特徴・良さ
ガーラ・レジデンス南砂町
東京都江東区南砂5
東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩14分
総戸数：13階建て42戸
専有面積：62.83㎡～64.77㎡
駐車場：9台
売主：FJネクスト
施工：ウラタ
竣工予定：2024年9月下旬
多くの人の目を惹く特徴は、駅距離があっても都心部に近い江東区アドレスと、ファミリータイプの3LDKが1馬力の予算で手が届きそうな価格帯です。
江東区、東西線沿線に住むメリットは、丸の内、八重洲、銀座や豊洲などビジネスや話題のスポットで賑わう東京の中心部へ短時間で出られる利便性と、子育てしやすい住環境の良さを兼ねそろえていること。
東西線は「門前仲町」駅、「茅場町」駅、「日本橋」駅、「大手町」駅で複数路線に乗り換えられるため首都圏要所への移動も快適。大手町からつながる「東京」駅もほぼ直通なので、思い立ったら遠出もしやすいです。
朝のラッシュはすごいですが・・・。
都心部の不動産価格が高騰する中で、隣接した江東区のマンションも上昇してきました。供給に対して需要が多い人気のエリアです。
このマンションのポイントで便利なのは、都営バス「境川」バス停が近いことです。「門前仲町」駅「木場」駅「東陽町」駅と、「西大島」駅「亀戸」駅「錦糸町」駅の南北をつなぐバスが、本数が少ない日中でも7分間隔で来るので何かと使えます。「南砂町」駅から歩くのが億劫な時は、快速停車駅の「東陽町」駅でバスに乗って帰ってきたり、区内の大型商業施設「深川ギャザリア」や「亀戸クロック」も簡単に往復できます。本数は少ないですが、「両国」駅と「秋葉原」駅行きも出ています。深川エリアや周辺の娯楽施設まで移動しやすいのは、南砂町の西側の位置だからこそ。
マンション周辺には、コンビニやドラッグストア、「スシロー南砂店」、「ニトリ南砂店」「TSUTAYA 南砂店」など複数の飲食店、商業施設があり、生活環境は悪くありません。「砂町小学校」（徒歩2分）が「清洲橋通り」を渡って目の前で、「仙台堀川公園」など自然も豊か。子育てするには恵まれた環境です。
マンションは、東側と北側の2方を接道した明るい場所。
南東向きバルコニー側は、道路を挟んで「日本経済新聞社」の敷地のため開けた環境。日当たりは良好で採光も十分とれるでしょう（モデルルームで要確認）。近隣のマンション「アクアガーデン南砂」まで30m以上離隔も取れています。
敷地の北側は片側2車線道路「清洲橋通り」に面していてこちらも開放的。車通りはそれほど多くないため、駅から距離がある場所としては、寂しい住宅地より良いと思います。
小規模マンションなので共用施設は集会所含めて少なめですが、構造面や設備仕様はしっかりしていて、居住性の高さを実現するガーラブランドのこだわりが随所に見られます。
建物は、逆梁アウトフレームによって外観に重厚感があり、更にプライバシー性を高めています。隣住戸との境目をコンクリートに、柱がバルコニーに面してせり出ているため、隣のバルコニーの気配を感じたり、覗かれたりする心配は少ないでしょう。
出典：ガーラ・レジデンス南砂町 公式ＨＰ）
セキュリティも、非接触キーで風除室ロック解除、エレベーター呼び出し、住戸玄関の3箇所で手厚く。
サッシはLow-E複層ガラス、LDと隣住戸は連窓サッシなので、ウォールドアを開ければバルコニー面の開放的な眺望を楽しめます。
二重床二重天井を採用。バルコニーの奥行きはゆったり使える1,950mmを確保し、スロップシンクも装備されています。
他にも、キッチン、洗面室の収納が両方ともソフトクローズ仕様で、トイレには独立した手洗い器を設置されるなど、細かい所までコストカットせずに行き届いた企画、設計がされています。
それほど高くない天井高2,400mmと、共用廊下側の部屋への柱の食い込み、共用廊下側の窓にルーバー面格子が無いことが惜しいところでした。
ガーラ・レジデンス南砂町のデメリット、検討する際の注意点
私が思ったデメリットは1つ。駅からマンションまでの道のりの夜間環境が寂しいことです。昼間は「仙台堀川公園」を通る気持ちの良い道なのですが。
この徒歩経路で最短の徒歩14分です。気になる人であれば、帰宅が遅くなった時に遠回りをするか、「東陽町」駅から大通り沿いを20分歩いて帰って来るか、タクシーを使うか。
それと、デメリットではありませんが、南砂町エリアで検討する際に把握しておきたいマンション事情について。
南砂町エリアの立地を語る上で特徴的なことは、大型商業施設「スナモ」や「トピレックプラザ」「アリオ北砂」に近ければ、駅から距離がある場所でも快適に暮らせることです。
当マンションは、残念ながらどの大型商業施設からも10分以上かかり、「乳幼児がいても気楽に」「天候が悪くても荷物が多くても快適に」利用できる位置とは言えません。せっかく南砂町に住むなら、どこか1つの商業施設が7〜8分以内だと暮らしやすいと思います。
その大型商業施設の近くには、中古の大規模マンションがたくさんあり人気があります。
大規模マンションは共用施設やサービスが充実している、人が集まるからこそコミュニティやイベントができやすい、スケールメリットを活かして月々のランニングが安いなどのメリットがあります。
例えば、「トピレックプラザ」まで徒歩5分前後の物件が、以下のような相場で取引されています。
「ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ」（2018年築）
南砂町駅徒歩12分、坪単価290万円前後
「プラウド南砂町」（2013年築）
南砂町駅徒歩12分、坪単価260万円前後
「西大島」駅最寄り物件ですが、「東京スイート・レジデンス」（西大島駅徒歩13分）は、道路を挟んで「アリオ北砂」が隣接。築15年経ちますが、坪280万円前後で成約されています。
上記の商業施設に近いマンションは、駅からの道のりもフラットで明るめです。
駅近が良ければ、築年数が経ちますが、数件の大規模マンションから選ぶ事ができます。
新築も数件が分譲中。
そういった南砂町のマンション事情を踏まえておきたいです。
最後に、ハザードマップ上の問題。
周辺は、城東地区の中でも比較的浸水リスクが高めのエリアです。
洪水ハザードマップで2階程度、5mの浸水リスク。
高潮ハザードマップで3階程度、10mの浸水リスク。
東京の東エリアに住むのであれば、濃淡はあれど避けては通れません。数百年に1度来るか来ないかわからない災害リスクよりも大きなメリットを捉えて割り切り最低限の対策を打って備える、どうしても抵抗感があるのであれば、東京の西側エリアや他県などで居を構えるしかありません。
予定価格、今後のリセール
まもなく販売開始になる、主な間取りと予定価格です。
Aタイプ、63.71㎡
2階、5,210万円
6階、5,480万円
10階、5,720万円
13階、5,890万円
（出典：ガーラ・レジデンス南砂町 公式ＨＰ）
Bタイプ、62.83㎡
6階、5,380万円
10階、5,610万円
13階、5,780万円
（出典：ガーラ・レジデンス南砂町 公式ＨＰ）
Cタイプ、62.83㎡
2階、4,900万円
6階、5,360万円
10階、5,790万円
13階、5,960万円
Dタイプ、64.77㎡
2階、5,290万円
6階、5,620万円
平均坪単価は290万円前後でした。
近隣の小規模マンションで見ると、「南砂町」駅徒歩15分、築18年のマンションが、63㎡、坪単価210万円前後で成約されています。「明治通り」より西側で「アリオ北砂」に徒歩7分、「東陽町」駅に少し近くなるのと、南西角住戸という好条件もありますが、ほぼ近い立地なので、当マンションの将来性を計る上で目安になるでしょう。
ただし、現在の相場観より上がる可能性は十分あると考えています。都心部隣接の江東区アドレス、有楽町線延伸による「東陽町」駅周辺の再開発、「仙石」駅（仮）など新駅が近隣にできれば、周辺の街並みは更に活気が出て、不動産相場が下がる要素が少ないためです。
品質の良さは見る人が見ればわかると思いますから、売却時に見学に来た人が当マンションを特に気に入る確率も高いはず。
間取りは3LDKですが、60㎡台の居住空間は家族4人になると手狭になるのでジャストフィットするのは2人～3人家族でしょう。ただ、限られた専有面積の中でも、物が室内にあふれて空間が破綻しないように収納をしっかり取ってあることと、1418サイズの浴室には好感が持てました。
月々の管理費は16,300 円、修繕積立金は8,100 円を予定しています（62.83㎡住戸）。
まとめ、今後のスケジュール
「ガーラ・レジデンス南砂町」は、都心部に出やすく中環境も良い江東区アドレス、高い品質、5千万円台半ば中心のグロス価格帯で3LDKが購入できる魅力的な新築マンションです。
販売は、5月下旬に開始されます。広域から検討される方は、当エリアの特徴やマンション事情をご参考の上で、検討を進めてみてはいかがでしょうか（23年5月10日現在の情報）。
24年1月15日追記
こちらのガーラブランドも、竣工まで半年以上残して、既に完売になっていました。さすが人気ありますね！
