今回は、「シティタワー綾瀬」について。綾瀬エリアの格を高めてほしい期待感がある一方で、エリアの相場を上げてほしくない複雑な気持ちも…。
この記事の目次
物件の特徴・良さ
シティタワー綾瀬
東京都足立区綾瀬3丁目
東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩1分
総戸数：地上32階建422戸、その他店舗2区画
駐車場：123台、他来客用3台、店舗用9台
売主：住友不動産
施工：長谷工コーポレーション
完成時期：2025年11月中旬予定
引渡し時期：2026年3月下旬予定
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
「シティタワー綾瀬」については、資産価値のご相談が増えています。地元に詳しくて綾瀬エリアで住まいを検討していた人には、中々手が届かない価格帯まできていますから、都心部エリアのマンションが高騰する中、広域からどれだけ綾瀬に移り住んでくるが注目しています。
綾瀬駅周辺では、「シティタワー綾瀬」を中心に駅北口の整備が始まっていますが、小岩のような目立った再開発ではないため、今後エリアの住宅相場を引き上げるかは懐疑的です。
ひとつ言えるのは、エリアが好きで、この駅徒歩1分のタワーに手が届く人なら良い選択肢になるということ。現在のエリア相場からは乖離がありますが、このタワーにいたっては別次元。これ以上の立地はありませんし、中古になってもエリアでは突出して人気を維持できるマンションになりえます。住まいの満足度も高く、生涯住み続けられる利便性と上質さを兼ねそろえたワンランク上の住まいです。駅前のタワーなんて中々住めないですからね。
綾瀬駅周辺での生活は、北千住や錦糸町のような利便性の面で見劣りしますが、駅前の商業施設を使いこなせる生活利便の高さがあり、更に駅周りの環境の良さがあります。子供ができれば駅周辺から広がる「東綾瀬公園」（徒歩1分）や、親子で賑わう「東京武道館」（徒歩6分）、できあがったばかりの「綾瀬小学校」（徒歩5分）、建設中の「東綾瀬中学校」（徒歩6分）に通える子育て環境の良さも大きなメリット。「綾瀬駅東口交番」（徒歩2分）に近い安心感もあり、改札出てすぐの駅徒歩1分、始発駅で「大手町」駅、「東京」駅周辺への通勤も快適です。
32階建てのタワー外観は、なかなか見たことないスタイルで、できあがりが楽しみ。タワーの輪郭を強調する4隅のコーナー柱が特徴的で、夜間にライトアップされれば、圧倒的なランドマーク性を発揮しそうです。
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
駅前の景観と歩道の拡張に貢献する公開空地をあしらったランドスケープも魅力です。
1階は、2層吹き抜けのエントランスホールが豪華な住まいの顔を演出。
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
他、1階は他にタワーパーキングの待ち合い室、コンシェルジュカウンター、共用トイレ、店舗も入居、2階にも店舗が入居し、住戸は3階からの設定。
制震構造、各階ゴミ置き場、全戸専有トランクルーム、コンシェルジュ（日月以外の9時から18時）、24時間有人管理など、タワーの利便性もしっかり！
そして、1番利用しそうな共用施設をしっかり押さえています。
キッズルーム&ペアレンツスペース（3階）
パーティルーム（3階）
フィットネスルーム（30階）
ゲストルーム1（30階）
ゲストルーム2（30階）
テレワークラウンジ（31階）
全戸トランクルームに、電気自動車充電設備も設置。
完成予想図
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
各住戸の設備仕様について。
まず、2600〜2670mmを確保した天井高が見どころ。専有面積以上に開放感を感じそうな室内空間になりそうです。
玄関カメラ付きインターフォン
ハンズフリーキー
ディスポーザー
ミストサウナ
キッチン天然石カウンタートップ
手洗いカウンター付きトイレ
ローシルエットタンクトイレ
など、全体的に充実しています。
主な間取り・価格について（24年3月現在）
西
F2タイプ、70.35㎡
23階、8,900万円（坪単価418万円）
Qタイプ、69.76㎡
25階、8,900万円（坪単価422万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
南西角
E1タイプ、73.43㎡
21階、12,800万円（坪単価576万円）
22階、12,800万円（坪単価576万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
南
Gタイプ、73.05㎡
23階、9,900万円（坪単価448万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
Hタイプ、72.69㎡
24階、9,900万円（坪単価450万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
南東角
Iタイプ、74.18㎡
16階、12,000万円（坪単価535万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
北
O3タイプ、58.93㎡
17階、7,600万円（坪単価423万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
Mタイプ、59.33㎡
22階、7,600万円（坪単価426万円）
23階、7,600万円（坪単価426万円）
（出典：シティタワー綾瀬 公式ＨＰ）
平均坪単価は約475万円。
約1年前と比べて角住戸のE1タイプ、Iタイプが大きく上がっており、グロス価格がかさばっても販売できる自信の表れを感じました。ただし、中住戸はほぼ据え置きで南向きは坪450万円、西向きと北向きは坪420万円前後。
西向きと、南向きでグロスで1千万円、坪単価で25万円以上の差があります。この価格差は、次回以降の値上げのステップとして、南向きを少し高めにして反響を見ているのではないかと勘ぐってしまいました。私なら西向きの8千万円台の部屋を選びたいですが、西向きのデメリットは午後の強烈な西日。それと隣にイトーヨーカドーが未来永劫あって、20階前後の高さの住環境が保証されているわけではないので、予算に余裕を持てるのであれば、眺望も都心部寄りの南向きを選ぶべきです。
ランニングコストは以下。
Pタイプ（70.35㎡）
管理費、38,720円
修繕積立金、8,100円
（修繕積立金16～30年目、38,370円）
なかなか重たいですね。予定では、6年目に修繕積立金が19,190円になるので、その時点で6万円近く。
シティタワー綾瀬 デメリット
まず、間取りを選ぶ際の注意点。広々して空間効率が高いワイドスパンですが、内廊下で8m程度のスパンだと、角住戸以外の3LDKでは1部屋が行灯部屋になります。将来、LD直結の窓無し部屋を子供部屋にするのは若干辛そうです。
共用部で気になったところは、30階、31階の共用施設が内廊下内の窓が無い場所と、自転車置き場の設置率150%。一台はトランクルームに入るかもしれませんが、シェアサイクルがないので、家族が増えれば、置き場所が難しくなりそうです。
まとめ・最後に
タワーマンションは、どこのエリアもですが、高くなってしまいました。でも良いものは良い！エリア内では、駅前の別格タワーレジデンスになります。
周辺の中古相場はどうでしょうか。
千住ザ・タワー
（2021年築）坪単価450万円
アトラス北千住
（販売中）坪単価470万円
プラウドタワー金町
（2021年築）坪単価380万円
ヴィナシス金町タワーレジデンス
（2009年築）坪単価290万円
プラウドタワー小岩ファースト
（2022年築）坪単価410万円
プラウドタワー平井
（販売中）坪単価400万円
小岩の中古や平井が坪単価400万円前後でしっかり売れているので、シティタワー綾瀬は妥当な売出し価格だと思いますが、総武線沿線の人気、将来性がある小岩は、中古市場に勢いがあります。街の力、人気で言えば、小岩＞綾瀬＝平井くらいでしょうか。
アトラス北千住や、プラウドタワー平井が完売すれば、より販売が進みそうな気がします。高いとは思いますが、価格分の価値があるタワーですから、検討するなら今かなと思います。先述の通り、正直、綾瀬の人気が今後も大きく上がるかはわかりませんが、万が一値下げしても、条件の良い住戸からの販売ですから、住まいへの満足度は高く後悔は少ないです。もちろん、このタワーが経つことで街の格を高めてくれる要素はあります。
また、24年3月現在、シティハウス綾瀬やシティハウス平井サウスの3LDKが、7千万円台後半～9千万円台で売出されていることを考えると、シティタワー綾瀬の第1期が気持ち割安に見え、「住友不動産の分譲の中では」購入するなら、やはり1期といえそうです。
私なら、西向き8,900万円→10年後8,000～8,500万円予想。フルローンで35年間借りて、10年後残債が6,500万円前後くらいと見込み検討します。私くらいの層だと、ランニングコストの高さがどうしても気になるのですが・・・。
千代田線沿線ユーザーや綾瀬エリアに明るい方で予算が届くのであれば、生涯住める最高の駅前タワーマンションだと思います！
24年4月6日追記、24年4月現在の価格
若干値上げしたようです。タワーは強いですね。。。
