「サンクレイドル小岩Ⅱ」の良さは、再開発が進むJR総武線「小岩」駅と、京成本線「京成小岩」駅の2駅2路線が利用可能で、生活しやすいポジションにあること、駅徒歩3分の直線フラットな立地、3方接道した明るく閑静な住環境であることです。

物件概要

サンクレイドル小岩Ⅱ
東京都江戸川区北小岩2
JR総武線「小岩」駅徒歩13分
京成本線「京成小岩」駅徒歩3分
総戸数:10階建て49戸
用途地域:第一種住居地域
駐車場台数:17台
自転車置場:98台
ミニバイク置場:3台
売主:アーネストワン
販売提携:双日新都市開発
施工:小川建設
入居予定:2022年9月下旬

マンション立地、周辺環境

このマンションを検討するにあたって、まず期待できること、楽しみなことは、JR総武線「小岩」駅周辺の再開発になります。

再開発が進む、JR総武線「小岩」駅前

駅周辺まで少し距離はありますが、十分徒歩圏内ですから、将来的に生活が便利で楽しくなりそうです。「小岩」の街も有名になるでしょう(関連記事)。

京成本線「京成小岩」駅からは直線3分の道のり。

駅からマンションまではフラットで直線3分の道のり

「小岩」駅周辺とは異なり、「京成小岩」駅周辺は落ち着いた街並み。

落ち着いた「京成小岩」駅周辺の環境

マンションの建設地は、3方向を接道した絶好のポジションです。

駅周辺のスーパーやドラッグストア、コンビニエンスストアを日常で利用でき、通学区の「北小岩小学校」は徒歩3分、小学校内に学童「すくすくスクール」もあるので、共働き夫婦でも安心して子育てできる環境にあります。一方、周辺が閑静な住宅地なので、夜間、13分歩く小岩駅からの帰り道が少し寂しそうだと感じました。

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ランドスケープ、管理費、設備

配棟は、南西向きと南東向きの2棟構成です。

(出典:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)

南西向きは、交通量が少ない2車線道路を挟んで公園と戸建ての存在があり、開放的な住環境(一部道路挟んだマンションが被るでしょうか)。

マンション南西側の環境

南東向きは、といっても1列のみ。現在は開けているのですが、バルコニー側の月極の駐車場が気になりますね。ただ、ワイドスパン、角住戸の魅力的な住空間となっています。

隣接した月極駐車場の存在:マンションの南東側より

設備仕様は必要十分ですが、ディスポーザーはありません。二重床二重天井を採用。LDと洋室を仕切るウォールドアは、天井までのタイプなので、開放すると空間の一体感を高めてくれます。バルコニーの奥行きは1.7mとそれほど余裕はありません。浴槽1317サイズの住戸が多いのが気になりました。

サンクレイドル小岩Ⅱ 主な間取り 価格

南西向き

Aタイプ、79.29㎡、4LDK
3階、5,908万円、坪単価245万円

Aタイプ、79.29㎡
(出展:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)

Bタイプ、68.74㎡、3LDK
3階、4,758万円、坪単価229万円
8階、5,058万円、坪単価242万円

Bタイプ、68.74㎡
(出展:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)


Bgタイプ、68.74㎡、3LDK
1階、4,398万円、坪単価211万円


Cタイプ、70.15㎡、3LDK
3階、4,858万円、坪単価228万円

Cタイプ、70.15㎡
(出展:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)


D タイプ、66.7㎡、3LDK
6階、4,798万円、坪単価237万円

Dタイプ、66.7㎡
(出展:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)


D1タイプ、66.7㎡、3LDK
4階、4,678万円、坪単価231万円


Gタイプ、83.77㎡、4LDK
10階、6,998万円、坪単価275万円

Gタイプ、83.77㎡
(出展:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)

南東向き

Fタイプ、64.35㎡、3LDK
3階、4,968万円、坪単価254万円

Fタイプ、64.35㎡
(出展:サンクレイドル小岩Ⅱ 公式HP)

近い条件の中古物件では、竣工2015年の「レーベン北小岩DISCOVERYⅡ」(京成小岩駅徒歩4分)が、およそ坪単価200万円(70㎡4,250万円前後)、10年選手のマンションでは、70㎡で3,000~3,500万円程度の相場観です。

マンションを選ぶ際は、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

デメリット・少し残念だったところ

このマンションの良さは冒頭に述べましたが、デメリットで言えば、時代性、住まいの新しさの特徴が乏しいことです。

新築を選ぶメリットが、未使用で新しい住まいの他に、コンセプトを持った企画、共用施設などが欲しいなと感じました。サンクレイドルのマンションは、余計な部分を省いて価格やランニングコストに貢献する姿勢が一貫していますね。質実剛健な姿勢ですが、悪く言えば面白みがありません。

確かにランニングコストは、管理費㎡210円(70㎡14,700円)と比較的抑えられてはいます。

まとめ・最後に

新築、中古ともにマンションが高騰する中、駅南口に建設中のプラウドタワー小岩ファーストは、70㎡7,000万円ほどで売出中です。

「小岩」駅まで徒歩13分と駅距離はありますが徒歩圏内ですし、徒歩3分の「京成小岩」駅の2駅2路線を利用できる、住まいに適した開放感ある角立地です。

「小岩」「京成立石」などの再開発の輪郭が見えてきた中、もともと23区内でも相場が最安値に近い相場だったことからも、これから更にエリアの人気が悪化するようなことは無さそうです。4,500万円~の価格帯は、この価格帯の予算でエリアのマンションを探していた方であれば、現実的に手に入る新築マンションとしては検討しやすい思います。


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