(出展:ファインスクェア瑞江 公式HP)

「ファインスクェア瑞江」は、立地と住環境の良さが光る小規模レジデンス。オススメのマンションです!

物件概要

ファインスクェア瑞江
東京都江戸川区瑞江2
都営新宿線「瑞江」駅徒歩5分
用途地域:第一種住居地域
総戸数:8階建て24戸(管理員室1戸含む)
専有面積:62.39㎡ 〜 71.23㎡
間取り:2LDK+S・3LDK
管理費:12,730円~14,530円
修繕積立金:4,370円~4,990円
インターネット使用料:792円
駐車場台数:8台
(月額使用料:8,000円~15,000円)
自転車置場:46台
(月額使用料:250円・500円)
バイク置場:2台
(月額使用料:2,000円)
売主:新日本住建
販売提携(代理):新日本住建販売
施工:オープンハウス・アーキテクト
管理会社:コミュニティワン
入居予定:2022年6月下旬予定

目立った共用施設はありませんが、敷地の北側に「パティオ」が用意され、植栽と共にベンチも置かれる住人専用の憩いの空間に。ささやかながら何かと生活を彩る1シーンをつくる大切な場所となります。

このマンションの良さ・特徴

このマンションの良さは「立地」につきます。

瑞江の住みやすさ、環境の良さを象徴した、そして駅徒歩5分、最高の立地ですね!

・フラットな道のりの駅徒歩5分
・無電柱化が進み整備された明るい街並み
・生活利便施設が揃った環境
・2面接道、南側が道路に低層の開放立地

5分の駅近の生活利便性を享受しながら、周辺が開け明るい街並み、南向きが抜けた良好な住環境を両立した恵まれた立地です。

駅周辺の「ドンキホーテ(ラパーク瑞江内)」「ユニクロ」「ライフ」などたくさんの商業施設が徒歩5分以内で利用できるだけでなく、マンション隣にある「セブンイレブン」を初め、「業務スーパー」「くすりの福太郎」「TSUTAYA」「自転車アサヒ」など、静かな街並みながら周辺にたくさんのお店があって、生活するには大変便利な場所になります。

低層の住宅地と無電柱化が進んだ開放感がある街並み。角立地で、南側は車通りが少なめの幅員が広い道路のため、日当たり、採光ともに十分望め、明るく暮らすことができる立地になります。

車を保有していなくても、手軽に都営新宿線やバスにアクセスできるので、機動力も発揮できるのが駅徒歩5分のメリット。

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ファインスクェア瑞江 間取り・価格

住戸表は以下。

間取りは、大きく3タイプです。

Aタイプ、2LDK+S 71.23㎡

(出展:ファインスクェア瑞江 公式HP)

Bタイプ、3LDK、70.39㎡

(出展:ファインスクェア瑞江 公式HP)

Cタイプ、3LDK、62.39㎡

(出展:ファインスクェア瑞江 公式HP)

直近の分譲は、以下のような状況です。

プラウド瑞江(駅徒歩1分)
平均坪単価315万円(70㎡、6,700万円)

プレシス瑞江パークサイドコート(駅徒歩6分)
平均坪単価240万円(70㎡、5,100万円)

バウス瑞江(駅徒歩7分)
平均坪単価270万円(70㎡、5,700万円)

プレシスは、相場が一段安かった2年前でしたが、当時でも明らかに安くて早期完売していました。逆にバウスは、若干苦戦していた印象を受けていました。

個人的には、平均坪単価280円(70㎡、5,900万円)を予想していましたが、予定価格が出ていました。かなり下振れしました。

Agタイプ、71.23㎡
1階、4,900万円台

Bgタイプ、70.39㎡
1階、4,800万円台

Cタイプ、62.39㎡
4,500万円台~(2階?)

Aタイプ、71.23㎡
~5,900万円台(8階?)

平均坪単価は260万円前後でしょうか。

立地の価値に加え、現相場からすれば良心的な価格設定で、積極的に検討したいマンションだと思えます。

23戸中15戸が角住戸となっていて、大きく単価が上がることなく角住戸を選びやすいのも、小規模マンションならではのメリットです。

築10年前後の中古相場はどうでしょうか。

ウィルローズ瑞江、駅徒歩6分(2010年)
3階、66.36㎡住戸が、4,200万円前後(坪単価210万円)で取引されていました。

築浅マンションの相場は、200万円前後で推移しています。

例えば、
Bタイプ、70.39㎡、5,100万円台(坪単価240万円)は、10年後も4,700万円(坪単価220万円)位は維持できるのではないでしょうか。階数不明なのですが、もし2階だとしても、この南側が開けた日当たり良好の環境で、この価格はかなり安いと思ってしまいます(あくまでも参考にしてください)。

主な設備・仕様

エリアの小規模マンションとしては設備・仕様がしっかりしています!

キッチンは、3層のスペースを使い分けできる「ユーティリティシンクE」を採用、コンロもしっかり「ハイパーガラスコートコンロ」としています。食洗機も標準装備。トイレは、タンクレストイレに手洗いカウンター付きは素晴らしいですね。

エントランス非接触、玄関ワンタッチキーを採用、そして、玄関インターフォンがカラーモニター付きは、私が普段見ているエリアの板状マンションとしては希少です!

デメリット・気になる点

デメリットではないのですが、小規模なので、もう少し間取りが良ければ言うこと無しでした。バルコニーの奥行きも若干心もとないです。

それと小規模マンションと大規模マンションの特徴は押えておきたいですね(関連記事)。

合わせて、マンションを選ぶときは、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

東京イーストエリアの中でも、都営新宿線の快適さ、今まで相対的に低かった相場も踏まえて中古相場も上がってきていますし、この好立地でも、この価格帯であれば手が届きやすくオススメのマンションになります!

21年7月16日追記、1ヶ月で申し込み完売!

ほぼ1ヶ月で完売!一言で言えば『ですよねー』という感じでした。立地の良さと抑えられた価格。買いでしたね!
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