セコムといえば、セキュリティシステム最大手の日本を代表する企業ですが、その子会社である「セコムホームライフ」は、マンション市場においては中小デベロッパー的存在です。しかしながら、東京イーストに、小規模ではありますが、この中小デベの素敵なマンションが誕生しそうです。

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物件概要

グローリオ レジデンス船堀
東京都江戸川区船堀5
都営新宿線「船堀」駅徒歩7分
6階30戸
駐車場:10台
自転車置場:62台
用途地域:準工業地域
分譲:セコムホームライフ
施工:ライト工業
管理委託会社:ホームライフ管理
施工予定:2019年8月
(2019年7月10日現在)

8月に竣工した後、10月から実際の部屋を内覧者に見せながら販売するとのこと。住環境を確認した上で検討できるのが良いと思います。

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このマンションの良さ

小規模かつ外観もシンプルなので派手さはありませんが、たくさんの良さが詰まったマンションです。

有力路線、急行停車駅の駅近物件

都営新宿線、急行停車駅の船堀駅徒歩7分という駅近物件になります。この界隈の中小デベの物件においては、駅近の用地買収が難しそうなので、頑張った立地ではないでしょうか。東京イーストでも有力な路線、駅の徒歩7分ですから大きな価値があります。また、江戸川区役所が新小岩から船堀に移転してくる計画もあるので、ますます東京イーストの中心的なエリアとして注目されています。

「タワーホール船堀」まだ昇ってないんですよね。

周辺環境の良さ

駅から徒歩7分において、周辺環境の良さが目立ちます。

船堀駅の南側一帯は、街並みが整備され、商業施設と住宅地が融合された暮らしやすいエリア。

マンションから徒歩2分のところに、この界隈では非常に大きな公園である、「船堀スポーツ公園」があり周辺の憩いの場になっています。

更に全長3.2kmにも及ぶ一之江境川公園が傍らに控えており、日々の散策コースとして癒やしのスポットとなります。

江戸川区のエリア特性でもある、親水公園に緑地といった自然豊かな環境と低層の住宅地。船堀駅の南側エリアも、とても暮らしやすい環境だと思います。

間取りの良さ

このマンションを取り上げようと思った一番の理由が間取りの良さにあります。

間取りの一例、Fタイプ、東向きの70㎡、3LDKです。一見何の変哲も無い「田の字型」の間取りですが、リビング側だけでなく、共用廊下側2つの洋室まで、完全なアウトポール設計になっている住空間は、実は希です。通常、共用廊下側の部屋は、隅の柱が浸食されていることがほとんどで、部屋の畳数は浸食されている柱の箇所まで数えられているので実際の広さは目減りしてしまうばかりか、不整形の部屋の形状となるため、家具の配置に制限がかかります。このマンションの間取りは、他のタイプもほぼアウトポール設計がされており、丸々部屋の畳数として生活使用に有効な面積として計算できます。また、出っ張りが無い整形された空間として、主寝室ではダブルベッドに加えて、机などもう一つの家具を置いても余裕の空間を確保できるなど、一歩上の住み心地に空間設計されています。施工主が「ライト工業」という会社で、こちらも間取りが素晴らしい「イニシアブランド」などのマンションを多く建てているコンストラクターになります(関連記事)。

もちろんコンストラクターに、企画やコンセプトを依頼するのはデベロッパーであるセコムホームライフなので、今回のマンションはデベロッパー主導の、明確な居住性重視が考えられた良質なマンションな訳です。他にもワイドスパンの住戸などがあり、この間取りの良さこそ、小規模物件を積極的に選ぶ理由になります。効率性を極限まで求める大規模マンションではこうはいきません。

安全・安心のセキュリティ

マンション事業主としては中小ですが、セキュリティシステムのセコムといえば日本を代表する最大手企業なので、セキュリティシステムには非常に力を入れています。まず資料を見る限り特筆すべきは、玄関と、おそらく全住戸の全窓に防犯センサーが標準装備されていることです。一般的に、1階やルーフバルコニー付きの住戸以外で防犯センサーが装備されているマンションは珍しいです。また、玄関前インターフォンもカメラ付きを装備。

「セコムだから安心」と口で言うのは簡単なのですが、グローリオブランドのマンションは本当に安心して住むことができます。実は僕も、10年前にグローリオのマンションに3年間住んだことがあるのですが、その後、2度ほど大手のマンションに移り住んで初めて、セコムのマンションのセキュリティシステムは抜き出ていたと実感したのでした。各住戸は玄関に加え、全窓防犯センサー完備で、出かけるときは施錠するだけで全部の防犯センサーが自動で発動しました。当然玄関のインターフォンも画像付きの最新の物でしたし、キッチンで料理をしていて煙が充満すると、セコムから「大丈夫ですか?」とよく電話がかかってきたものです。今思えば、「常に守られている」状態で安心して住むことができました。安全、安心設計のレベルが違いました。セキュリティについては、どんなマンションデベロッパーよりも、セコムのマンションに一日の長がありますね。そして、共用施設やサービスが乏しい小規模マンションながら、このセキュリティシステムこそ戸建てに無い強みとなります。

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どの住戸を選ぶべきか

このマンションは30戸にして、全17タイプの間取りとバラエティにとんでいます。40㎡の1LDKから3LDKのルーフバルコニー付き住戸まで多彩で、家族人数、ライフスタイル、予算などに応じて選べば良いと思いますが、特に角住戸がとても素晴らしい間取りに仕上がっているので、できれば小規模の醍醐味として、角住戸を選んでみたいですね。

このマンションは、東向きの1階、2階が少し詰まっている環境なので、3階以上を選びたいところ。

また、南向きは、狭い道路を挟んで住宅が立ち並んでいるため、日当たりは問題ないのですが、少しでも開放感が欲しければ、こちらも3階、できれば4階以上を選べば文句なしだと思います。

全体的には閑静で明るめな良いロケーションです。

このマンションは、完成在庫を販売する形態を取るため実際の部屋を見て選ぶ事ができます。資料請求時に送られてきた情報として、7月、8月に行われる「予定価格帯発表会・住宅ローンセミナー」に参加した人は、9月に予定している「全住戸事前内覧会」に参加できそうなので、全ての住戸の住空間、住環境を見て選べるチャンスになります。

気になったところ

まだ資料しか見ておらず、仕様や設備も掲載されていなかったので、気になったところと言えば、専有部分において間取りは素晴らしい一方、バルコニーに奥行きが無く、少し狭さが気になることくらいでしょうか。他はよく説明会で聞きたいですね。

また、駅近のメリットはありますが、小規模マンションとしては、将来的な価値として不安があります。駅徒歩3分、4分の立地、グローリオから船堀駅までの途中に、三菱地所、野村不動産の大規模マンションがありますが、少し前、中古相場としては坪単価300万円を大きく越えた高値で売り出されて決まったようでした。駅徒歩3分、4分に最大手の大規模物件という強みがありますね。

同じく駅近、築浅のマンションでも、中古で売り出されている準大手の2戸は中々売れない状況です。

ヴェレーナ船堀
駅徒歩5分
築2017年
東北角、6階、71.7㎡、5,380万円(@247万円)
エクセレントシティ船堀Ⅲブライトステージ
駅徒歩7分
築2017年
南東角、2階、71.㎡、4,780万円(@222万円)
(2019年7月10日現在)

駅から5分以上、中小デベ、小規模などの要素が入ると、まだまだ「船堀」として人気が集まってこないのがエリアとしての懐が浅い実態なのかも知れません。

このグローリオ レジデンス船堀は、どのくらいの価格で販売するのか、今後注視したいと思います。坪300いくと高いと言う印象があります。280万として、上記70㎡の3階あたりで、5,900万円前後??どうでしょうか。

最後に

久しぶりに、気持ちの良い間取りの新築マンションを見ました。今までは、立地も間取りも印象が薄かったグローリオブランドでしたが、このマンションは良さそうなので楽しみです!有力駅の駅近でコンセプトも明確な小規模マンションとして、すぐ売れそうな予感がしますね。あとは、価格を楽しみにしていましょう。

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