風光明媚、自然に囲まれた西葛西の南地区に建設中の新築マンション。待ちに待ったモデルルームが開設し、早速訪問しました。結論から言ってしまうと、オススメです!

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リビオシティ西葛西親水公園 マンション概要

物件概要

リビオシティ西葛西 親水公園
東京都江戸川区西葛西8
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
総戸数:282戸(他、保育園1区画)
駐車場:94台
駐輪場:572台
バイク置き場:15台
用途地域:商業地域
分譲:日鉄興和不動産
販売提携:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:日鉄コミュニティ
施工予定:2021年2月
(2019年10月1日現在)

「リビオシティ西葛西親水公園」は、ST西葛西ビルという賃貸オフィスビルがあった7,000㎡のまとまった土地に建ちます。徒歩11分かぁ!という感じではありますが、4方を恵まれた緑地や公園、閑静な住宅地に囲まれ、住環境は抜群に良く恵まれたロケーションです。

ランドスケープ・共用施設

このマンションは3棟構成です。

東棟のCOURT VILLA
南棟のBRIGHT VILLA
西棟のAQUA VILLA

ブラウン系の建物に、グリーンに彩られたバルコニーの半透明手すりが、緑に恵まれたこの地に合うようなデザインとなっています。

共用部分については、最低限、便利で楽しげな施設を採用しています。

エントランスに入ってすぐのラウンジは、落ち着いた大人の空間。

ちょっとしたワーキングスペースが良いですね♪マンション内のサードスペースになりそう。コーヒーサーバーも設置予定だそうです。

エントランス抜けて南棟には「コモンリビング」が設けられていて、暖炉スペース、パーティスペース、キッズコーナー、ママズコーナーと、それぞれの空間で楽しく過ごすことができそうです♪

ポイントは、ラウンジとコモンリビングが分けられていること。本を読んだり静かに過ごす空間と、お子さんがワイワイ遊んだりママがお話しする空間が分かれていることです。ここは良いなと思いました。

共用サービスも大規模ならではの充実ぶりです。コンシェルジュが20時(未定)まで在中しているほか、24時間コンシェルジュデスクでの電話によるサービスを受けることができます。また、宅配クリーニング、ネットスーパーのロッカー対応に加え、宅配トランクルームサービスを導入する予定で、近隣に専用の倉庫を設けることで、定期的に住人の荷物の出し入れ、保管を行ってくれると言うことです(有料)。これは子供ができて荷物が増えたり、趣味の物など捨てられないものがあった時に、とても良いサービスですね。段ボール1箱の大きさで月々200~300円くらいを予定しているとのことでした。また、カレコのカーシェアリングも、駅から少し離れているため、ありがたいサービスになります。

他に面白いなと思ったサービスは、家具のリースサービスです。家具は試しで置いてみることができないため、一旦借り受けして気に入ったら買い取ることができるのは、居住者にとって嬉しいサービスです。

以上のような、共用空間やサービスがあって、大規模とはいえ管理費が非常に安いです。B2タイプ71.15㎡住戸で、月々12,450円+インターネット550円の13,000円!と、居住者視点の施設、サービスを充実させながらも月々のランニングコストを抑える努力が見られます。修繕積立金については、初年度、同住戸で6,400円を予定しています。

住戸設備・仕様

住戸内の設備や仕様については、「バウス西葛西清新町」と比較するとコストカットされている箇所が目立ちます。

まず設備ですが、後付けできない3種の神器(可動式ルーバー面格子、ディスポーザー、スロップシンク)のうち、あるのはディスポーザーだけでした。食洗機は標準装備です。玄関前のインターフォンはカメラ無しです。トイレは、手洗いカウンター無しのタンクに手洗い機能が付いている廉価のものでした。

仕様についてですが、まず天井高は1階~15階まで全て2,500m、窓の高さは、おそらく2,000mと可もなく不可もなくですね。洗面室の引き出しなどは、ガタン!と閉まらないように、きちんとソフトクローズ仕様になっていました。バルコニーは奥行き2mを確保していて、先ほど言いましたが、手すりが半透明グリーンを使用しているため、住戸内にまで外の緑を美しく溶け込ませてくれるような、中々おしゃれな感じに仕上がっています。細かいことですが、玄関周りはコンクリが直で、タイル張りはしないようです。

以上、設備と仕様については、結構削っている印象ですが、何といっても一部の住戸内に採用される2畳前後の多目的スペース「モアトリエ」の良さが際立ちました。

住戸内サードプレイスになるものとして、とても魅力的です!大型ウォークインクローゼットなど収納としても良いですし、小さいときの子供の勉強スペースとしても、趣味のスペースとしても使用することができそうですね。

個人的には、自分の作業スペース、書斎にしたいなと思いました。

このマンションの良さ

このマンションの良さは、大手町まで直通14分という都心に隣接した便利な立地にありながら、4方を公園や緑道に囲まれた豊かな住環境の中で、説明してきたようながっちりした大規模マンションに住まうことにあります。

この周辺一帯、スポーツ施設や公園を総称して、総合レクレーション公園という呼称だと思いますが、その中心にこのマンションは位置します。

この界隈を歩くと、スポーツをしている子供や、散策を楽しむ高齢者の元気な姿によく遭遇します。水が湧き出ているスポットは塩素消毒してあるということなので、子供が安心して遊べそうです。有名なロッテ葛西ゴルフや葛西臨海公園といったレジャースポットも庭のような存在で、マンションから海まで1.6kmというリゾートさながら癒やされるロケーションなのです。

西葛西駅の南側、自然豊かな環境において、都市の景観大賞を取ったこともある、お隣の清新町とともに、この西葛西アドレスは、一般的な駅徒歩10分以上の住宅地とは一線を画す特別な環境だと考えています。風光明媚なお隣、清新町の特徴は、現在分譲中の「ジオ西葛西清新町」「バウス西葛西清新町」の記事をご参照ください。

都心隣接の便利な環境と自然豊かな住環境の中で、大規模マンションに住める価値が非常に大きいのではないかと感じています。

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リビオシティ西葛西 価格、間取り、部屋選びのポイント

このマンションは3棟から構成されますが、これから分譲されるのは、条件が良い、南棟、西棟からになります。「2棟の売れ行き次第で東棟は値上げするかも」と営業さんが言っていました。

このマンションの予定価格と間取り図を一部共有します。

西向き(A棟:AQUA VILLA)

A1、74.34㎡
5階、5,600万円台

A4、69.03㎡
2階、5,000万円台
5階、5,100万円台
8階、5,200万円台

A6、72.57㎡
5階、5,400万円台
11階、5,700万円台

A8、72.57㎡
2階、5,200万円台

A10、66.36㎡
2階、4,800万円台
5階、4,900万円台
11階、5,200万円台

A11, 81.59㎡
8階、6,500万円台

南向き(B棟:BRIGHT VILLA)

B1、73.78㎡

B3、71.15㎡
3階、5,500万円台
6階、5,600万円台
9階、5,700万円台
12階、6,000万円台

B4、73.18㎡
3階、5,600万円台
6階、5,800万円台
9階、5,900万円台
12階、6,200万円台

B5、73.18㎡

B8、80.05㎡
6階、6,900万円台

リリースされる前、平均坪単価を280万円ほどと予想していましたが、予定価格を見る限り250万円~260万円ほどです。お隣の清新町で分譲されている「バウス西葛西清新町」とほぼ同価格帯ですね。バウスは徒歩14分、リビオシティは徒歩11分ですが、清新町ブランドが徒歩分数の価値と相殺されている形となっています。

それでは、どの住戸を選べば良いでしょうか。

南棟は、前面に3階建ての戸建が。

一部、4階建ての施設が建っていることから、できたら5階以上の眺望が抜けている住戸から選びたいです。ただし、海までの眺望と言うことになれば、南東に新田住宅が建っていますので、モデルルームでは、12、13階以上からが何とか拝めるといったところだったと思います。この辺はモデルルームで要確認ですね。

西棟は、緑道が眺望の中で見られ、その100メートル以上先には清新町の都営アパートが高台の上に建っています。

高台の上の12階なので、再度要確認ではありますが、最上階の15階でも眺望はアパートの上を抜けないのではと思います。日当たりを少しでも多く確保したいのであれば、より高い階を選びたいですが、西棟は、緑を見ながらの落ち着いた住環境が売りになります。こちらも5階以上くらいであれば良いかなと。

その上で、このマンションの売りの1つでもある「モアトリエ」が採用されている住戸を選びたいですね。

以上を踏まえたときに、日当たり重視の人であれば、南向きB棟の「B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7」から選べるのですが、そのうち、まず、B2とB3は、エレベータホール前という個人的にあり得ない設定なので外しました。次にB7は、リビングに柱の出っ張りが浸食していて、デッドスペースができてしまい家具が満足に置けそうもないので却下し、残った「B1、B4,B5、B6」の5階以上から選びます。

B1は、窓はないのですが角住戸なのが良いです。それとB6は、共用廊下側の居室の前にエレベータホールや共用階段が無く、動線上も廊下のトラフィックが少なそうな場所なので良いかなと思いました。B4とB5は、ここまで言うとキリが無いのですが、共用階段が少し被っているのが気になります。共用廊下側の居室の外に人の気配を感じたり、玄関開けたときに階段を上り下りしている人と目が合ったり、階段が陰になって室内環境が少し暗くなったりするデメリットがあります。人の気配については5階以上になれば階段を利用する人も少ないと思うので、目をつむれるところではありますが。

ちなみにモデルルームの設定はB4タイプになります。B1、B4,B6の間取りは田の字型の縦長リビングですが、B5は田の字型の横長リビングになりますので、ここはお好みで。横長リビングと縦長リビングのメリット、デメリットは以下の記事で確認してください。

ということで、例えば、南棟のB4、6階を選んだとすると、5,800万円ほどです。なかなか結構な価格になります。

次に西棟です。モアトリエ採用住戸が「A1、A6、A7、A8」。そのうち、A7は、もろに玄関前が共用階段なのでやめておきましょう。A1は、子供部屋になりそうな洋室2のガッツリ柱の浸食さえ我慢すれば、角住戸として北側の公園ビューもあり、明るい住戸です。その割に価格が安いと思いました。A6は、こちらも主寝室の柱の浸食は我慢ですが、横長リビングで中々良いのではないでしょうか。A8は縦長リビングです。更にいうと、縦長リビングのモアトリエはリビング内、横長リビングのモアトリエはリビング外の廊下側に位置するという特徴があります。どうでしょうか、子供の勉強部屋にするのであればリビング内、お父さんの書斎やクローゼットだったらリビング外など、用途によって好みは分かれると思います。

A1の5階が5,600万円台、A6が5階で5,400万円台、11階でも5,700万円台です。

僕が積極的に選びたい住戸の順番をまとめると以下になります。
西棟A1、A6、A8
南棟B1,B4、B5、B6

縦長リビング、モアトリエがリビング内
A8,B4、B1,B6
横長リビング、モアトリエがリビング外
A1,A6、B5

このうち、1つを選ぶとするなら、角住戸のA1タイプを選びます。日当たりは南向きと比較すると制限されますが、角部屋の明るさ、開放感、プライバシー性が魅力です。

最後に、リリースされたばかりの、このマンションの販売スケジュールですが、10月5日(土)より要望書を受け付け、10月12日(土)にモデルルームをグランドオープン、10月下旬に正式価格の発表という運びとなっていますので、詳細はご確認ください。

リビオシティ西葛西 モデルルーム訪問をして気になった点、デメリット

このマンションの気になった点をいくつか。

まず環境、立地面です。西葛西の駅から徒歩11分なのですが、永代通りという幹線道路を渡るところが残念なポイント。

それと、駅から南側、マンションまでの道のりにおいて緑道や公園で彩られているということは、夜間が寂しい環境になり、女性の一人歩きや子供の塾帰りなどが少し心配になると言うことです。

更に生活利便性で言うと、周辺にコンビニとうはありますが、西葛西北側と比較して大きく見劣りしてしまいます。1番近い大型スーパーは徒歩9分のマルエツです。

マンションの施設や設備で気になった点もいくつか。

この自然豊かな環境に立つ大規模マンションとしては、レンタサイクルは用意して欲しかったなと思いました。また、エントランスロックが風除室1カ所だけであること。つまり、1カ所抜けると住戸玄関前まで行けてしまいます。大規模マンションなので、常に人の出入りがあることを踏まえると、大体誰でもインターフォン押さずに住戸まで来られてしまいます。であるからこそ、せめて、住戸の玄関前インターフォンをカメラ付きにして欲しかったです。個別住戸については、共用廊下側にアルコープ部分が少しもなく、玄関開けたら直で廊下であること、その分玄関側の柱は特に主寝室にガッツリ浸食している住戸が多いこと、更に可動式ルーバー面格子がないので、カーテンで外部の目や人の気配を防ぐしかなく、共用廊下側の居室におけるプライバシー、安心感に欠ける所がもう少し考えて欲しかった点。最後に、住戸間の敷居板は、残念ながら背伸びをすると隣の住戸が見えそうな低いタイプのものです。

以上ですが、つまり、環境面、マンションの設備面において、安全、安心性、防犯性が少し心配かなと思いました。あと、このマンション自体には関係ありませんが、東西線の朝の通勤ラッシュ。なんとかならないものでしょうか・・・。

リビオシティ西葛西の将来性、資産性

このマンションを、将来的な価値の側面から考えてみます。

このマンションは、半永住的な居住性は素晴らしく評価できるものですが、資産性という側面においては、過度な期待はしない方が良いでしょう。

西葛西は大手町まで近く、生活しやすい環境なので人気があることは確かなのですが、中古の物件数が多すぎます。つまり、街はマンションだらけです。東京イーストの街、鉄道路線の中で常に売り出し件数がトップクラスを誇りますが、直近3ヶ月間の動きを見てもわかるように、徒歩10分以内の物件でも動きは良くないのです。詳しくは、以下の記事をご参考までに。

ただでさえ徒歩11分は物件検索時に埋没されてしまう時代ですが、希少性が乏しい西葛西においては尚更でしょう。マンションの価格が高騰しきってしまっている現状において、徒歩11分のマンションが、今後、高値で維持していくことは考えづらいです。

一方で、プラス面もあります。それはこのマンションの良さと西葛西駅南側の築浅物件の希少性です。この記事で述べてきたように自然豊かな環境で充実した共用施設やサービスを提供してくれる大規模マンションの良さは、管理次第で長く続く魅力となります。また、清新町ブランドの高さは、先ほどの「バウス西葛西清新町」の記事で見ていただければと思いますが、清新町の隣のこの一帯も、都心隣接にして唯一無二の自然環境を誇ります。中古物件が捌けていない西葛西ですが、西葛西の築浅マンションは、ほぼ駅北側に固まっていて、南側は開発当時からの清新町の公団団地ばかり、築浅のマンション物件はあまりありません。ですから、西葛西の南側の築浅大規模マンションとして指名買いが発生し、人気によって相場を維持していく可能性も少なからず考えられます。デベロッパーである「資産価値の下がらないマンション」の日鉄興和不動産も信じたい笑

このマンションの10年後を考える上で、以下の物件を引き合いに出してみました。あくまで現在の売り出し価格です。売れ行きが悪いので、相場は少し下がってきています。

パークホームズ西葛西ブライトフォート
江戸川区西葛西2
駅徒歩9分
築2009年
12階、70.56㎡、4,780万円(@234万円)

パークホームズ西葛西清新町
江戸川区清新町2
駅徒歩16分
築2014年
6階、75.13㎡、4,998万円(@219万円)
坪単価@(1坪=3.305㎡で試算)

以上を踏まえ、

リビオシティ西葛西親水公園
南、6階、71.15㎡住戸の10年後を
5,600万円(@260万円)

4,519万円(@210万円)
と予想してみました。

徒歩11分のマンションの割に、フルでローンを組んでも決して悪くない気がします。直近、北側で分譲されている、駅徒歩10分の「ルピアコート西葛西」「プレサンスロジェ西葛西」と比較して、新築時の価格が押えられているのが、残債割れの可能性が低そうなポイントです。

最後に

設備、仕様面など、少し残念な箇所もありましたが、個人的に「ピピン!」と来るとマンションですら衝動買いしてしまう僕にとっても、最近モデルルームを見た中で「良いなあ~~」と思ってしまう魅力あるマンションです。これから本格的に分譲が始まりますが、オススメです!