12月の竣工を前にして最終2邸!意外と早く売れたなという印象でしたが、現地を見に行ってみて今更ながらに思い直しました。でも、まだ5,000万円台の住戸が残っています。この1戸が正直買いだと思っています。

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物件概要

オーベル住吉マスターテラス
東京都江東区住吉1
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩3分
都営新宿線「住吉」駅徒歩3分
JR総武線・半蔵門線「錦糸町」駅徒歩11分
13階70戸
駐車場:7台
駐輪場:137台
用途地域:準工業地域、商業地域
分譲:大成有楽不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:大成有楽不動産
竣工予定:2019年12月
(2019年6月22日現在)

残り2戸となっています。このマンションは全て西向きです。
Ft、1階、66.73㎡、5,988万円(@296万円)
Gt、1階、75.46㎡、6,943万円(@304万円)
Ftタイプは中住戸、Gtタイプは西北角住戸です。
(2019年6月22日現在)。

上記、1階の中住戸5,988万円、条件は悪そうに見えますが買いだと思います。

このマンションが買いの理由

このマンションは、たくさんの買いの要素が詰まっています。

一度住んだらやめられない特上の交通利便性

このマンション最大の価値になります。東京イーストエリア(江戸川、足立、葛飾、墨田、湾岸除く江東)のビッグターミナルや乗換駅で、60㎡以上のファミリータイプ、築10年、駅徒歩3分以内の物件売出は0でした。都営新宿線「船堀」駅で築3年の「ザ・パークハウス船堀」70㎡の住戸が7,280万円(坪単価343万円)で売りに出されているのが目立ったくらいでしょうか。新築では現在、この「オーベル住吉」と「千住ザ・タワー」の2棟だけになります。

住吉駅徒歩3分だけでなく、住吉駅の北側に位置するため、錦糸町も徒歩11分で利用できるというのが大きな売りであり強みになります。住吉の地下鉄2路線で、大手町、渋谷、新宿まで乗り換え無しで出られることに加え、錦糸町を使えば、JR総武線各駅、総武線快速の2路線の利用で、東京、新橋、品川、横浜、北千住まで乗り換えなしで出られてしまう便利さは、何をするにしてもどんな日でも、一度味わうとやめられません(経験者は語ります)。日々利用する駅は3分の住吉、場合によってはビッグターミナルの錦糸町を利用できてしまう「特上」の交通利便性を誇る立地です。付け加えると、謙虚にも物件表記されていないのですが、お隣「菊川」駅も徒歩8分で利用できます。駅徒歩分数は、通常20分だって物件によっては表記したくなるものですが、「菊川の徒歩8分などは表記しなくても・・・」というところがすごいなと思ってしまいました。

また、都営バスも便利に利用できるエリアになります。ほぼ住吉駅前、四ツ目通りと新大橋通りの交差点付近なので、北は錦糸町、南は東陽町、更に晴海、築地方面まで都営バスの路線を利用して移動することができます。

更に、オーベルの駅徒歩表記になっている「A2」出口が良いのです。

住吉駅構内は非常に複雑な造りで、駅の出口が散らばっていることから、どこの出口を利用できるかによって、電車ホームまでの実質的な徒歩分数が変わってきます。A2出口は、徒歩3分+都営新宿線のホーム(上り、下りそれぞれ違う)まで約1分、半蔵門線のホーム(同それぞれ)まで約1分30秒ほどで到着します。

一方、近隣で分譲中の「プラウド住吉」、「メイツ深川住吉」の徒歩表記は、「B1」出口からの表記であり、このB1出口、階段降りてからホームまでの距離が非常に長いのです。例えばプラウド住吉は駅徒歩11分なのですが、11分+B1出口降りてから都営新宿線のホーム(上り、下りそれぞれ違う)まで約2分30秒、半蔵門線のホーム(同それぞれ)まで約2分以上かかります。

A2出口階段下

B1出口階段下

不動産の地下鉄の駅徒歩分数である地上出口表記は見直して欲しいと思いますね。ま、とにかく、オーベルの駅徒歩3分表記されているA2出口は、複雑断層的な住吉駅においても比較的ホームまで近いため、他のマンション物件の立地と比較して価値があると思っています。

生活利便性の高さ

駅チカの利便性は交通だけではありません。駅前はお店や施設が集積しているため、駅徒歩3分に大型商業施設があるのと同じです。特に住吉から菊川にかけた新大橋通沿いはお店が林立しています。物件1分のところにはコンビニ、ミニスーパーがあるので重宝します。

物件側には「住吉銀座商店街」があります。ドラッグストアもありますし、下町のような楽しそうな空間ですね。深川商店街のように下町のイベントなどがあるのでしょうか。

更に、丸井、パルコ、テルミナ、アルカキットといった大型商業集積である錦糸町まで歩けば、ほぼ何でも揃います。

周辺は、子育て環境も十分だと思いました。マンションの隣接した北側の公園は駅前立地にもかかわらず日々の癒やしに。

加えて、猿江恩賜公園が界隈の代表的存在。

これだけの大型公園が徒歩7分にあるので、子供ができても年を取っても、日々の生活を楽しむ上で困ることが無いと思います。この近さは本当に羨ましいですよ!子供をこの街で育てれば、しょっちゅう自然溢れる猿江恩賜公園まで連れて行くことになると思うので、たくさん外で遊べる子供に育つことと思います(個人的経験から来る所感です・・・)。小学校、中学校が徒歩4分で通学できるのも良いですね。

最後に、このマンションの共用施設ですが、「オーナーズラウンジ」が設置されます。

Wi-Fi完備のスタディルームは使えますね。青山ブックセンターでライブラリーを編集して閲覧できる本を入れ替えしていくということなので、小規模マンションではありますが、マンション内でもライフスタイルが充実しそうです。加えて良心的だと思ったのが月々の管理費です。駅チカ、都心に近い、小規模マンション、というランニングコスト的にはかなりのハンデを追っているにもかかわらず、月々の管理費は、ほぼ首都圏平均という良心的な設定です。上記、66.73㎡の住戸で、15,900円。インターネット使用量とう含めても16,800円になります。

駅前なのに閑静な環境

駅徒歩3分であるのに、新大橋通りを一歩入った閑静な環境がこのマンションのもう一つの良さ。

現地を訪れると想像以上に住環境の良さがわかるので、このマンションを購入するに当たり、最後背中を押してくれるポイントになると思います。隣の錦糸町の駅徒歩3分では、資産性は維持できても日々の生活満足度を上げられるような住まいは持てません。ただしこのマンションは全戸西向きで、西側は一方通行度道路を挟んで、そこそこ高い会社や施設が建っているので眺望や日当たりは望めません。ここは割り切りが必要です。

プラン・住空間

Ft、西向き、1階、66.73㎡住戸の間取りです。

(出典:物件資料)

少し手狭な66㎡ですが、収納、居住性ともに十分だと思いました。これがトリッキーな間取りで柱室内食い込みドンと来られると気持ちが萎えてしまうのですが、最低限の住空間を確保しているので安心しました。共用廊下側の柱も、ほぼアウトポールにしているおかげで66㎡の空間を限りなく使っている印象です。住戸中央部の柱が少し気になるところではありますが、生活にはさほど影響が無いと思います。ハンデがある住環境において救われるのが、部屋の端から端、天井まで目一杯広げられる開放的なウォールドアと、LD側の連窓サッシです。

(出典:物件資料)

このおかげで、採光、LD空間の広がりといった住空間を少しでも良い方向に導いてくれるはずです。

このマンションだからこそ、1階で割り切れる理由もあります。このマンションは、駅チカの詰まった環境で全て西向き住戸設定であり、2階でも3階でも住環境はさほど変わりません。日当たりや眺望の良さを買うマンションではないので、であれば少しでも安く、このマンションの売りである交通利便性と生活利便性を満喫できれば、1階でも割り切って「買い」だと言えるからです。住吉駅徒歩3分で、住むにも最低限の住環境を確保して、坪単価300万円を切るのです!

ちなみに1階、住戸前の環境です。

福祉施設です。実際は、もう少しセットバックされて余裕のある空間になるはずです。

周辺のマンション事情・相場

結論から言うと、駅徒歩3分の希少性と新築時の価格設定によって、将来的に資産性を大きく維持できるのではという点がポイント。

周辺は、数年前から新築マンションの建設ラッシュで賑わっています。今も、「プラウド住吉」(駅徒歩11分)と「メイツ深川住吉」(駅徒歩7分)が分譲中です。両者とも平均坪単価は300万円を越える当たりでしょうか。このオーベルの1階住戸、坪単価300万円を切る価格で、どれほどの住戸を買えるかと言えば、メイツでは南向き2階の70㎡、プラウドは東向きの3階の71㎡当たりというイメージです。メイツは、充実した共用施設にそこそこの駅近、ある程度の環境、プラウドは完全に周辺環境の良さと戸建てライクな間取りなどの住空間が魅力です。しかしながら、同じ坪単価で駅徒歩7分、11分でも、高層階やズバ抜けた日当たり、眺望などの部屋が選べるわけではありません。つまり、駅徒歩3分の希少性の割に、駅徒歩そこそこあるマンションとの価格差がほとんど無いと思うのです。一見、駅チカのハンデのある住空間、西向きの間取りといった部分で少し弱めの価格設定をしたと思うのですが、デベロッパーが考えたほどでは無いのではと、個人的には考えました。同じ66㎡の住戸で5階は6,443万円(坪320万円)で売り出されていましたが、すぐに売れてしまったのでしょうね。

中古物件を見ると、徒歩3分以内は築年数の縛りを無くしても見当たらず、ようやくオーベルの北側に建っている「ツインタワー住利 住吉館」というマンション(駅徒歩4分)が売りに出ているのを見つけました。それだけ希少だということですね。

64.9㎡、13階、築25年で、あくまで売出しですが5,490万円(坪280万円)。リフォームはしているものの、どうでしょうか。オーベルのこの5,998万円(坪296万円)の住戸。1階住戸なので、将来売りにくさは若干出るかも知れませんが、築10年で5,500万円(坪270万円)くらいは維持できるかも知れません。駅徒歩3分の資産価値は言うまでも無いことですが、買い換えには困らないマンションであることは間違いないと思います。

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気になった点

住環境がまず第一ですよね。採光に乏しく、日当たりは皆無です。採光は実際にはわかりませんが、室内は暗めであることを覚悟しておきましょう。これが1番の犠牲になる大きなポイントです。これが譲れないのであれば、このマンションを選んではいけません。

駐車場が7台しか無いこと。現在、物件のHPでは、「今後成約されたお客様は近隣の駐車場を紹介します」という表記がありました。それとキッズルームが欲しかったなと思います。オーナーズラウンジも大事なのですが、ラウンジなので、子供を遊ばせたり騒いだりすることはできません。設備では、ディスポーザー、スロップシンクは無いですね。それと、指定の公立小学校に通うことになったときの通学経路です。交通量が多い新大橋通を渡るので、特に低学年時は注意かなと思います。

最後に

このマンション、コストカット時代に、住戸間の敷居にコンクリートを入れています♪感動しちゃいますね。出来上がったら、きっと重厚感ある素敵なマンションになるはずです。「住んでよし」の住吉の中心に建つオーベル住吉マスターテラス。交通に生活に、この上ない便利な生活を日々実感して、一度住んだら、この便利さをきっとやめられないと思います。そして、将来的にマンションの価値が下がることは考えずらい希少物件です。あと2戸ですよ。特に5,988万円の1階住戸は買いだと思います!