「ジオ南砂町」のモデルルームを訪問しました!

住戸の設備や間取り、第1期の販売価格を共有します。物件概要、周辺環境の特徴などは、前回の記事をご確認ください(関連記事)。

ランドスケープ・共用施設・管理

このマンションは、東西に長い大規模ランドスケープになります。

(出典:ジオ南砂町 公式HP)

南向きのファサードデザイン

敷地西側のエントランスは、濃い色と植栽のコントラストを引き立たせた重厚感あるデザインに。

二層吹き抜け、ガラス張りのエントランスホールは、外から目を惹くだけでなく、住人にとっても「自分の家で好きな場所の1つ」になるはずです。ホールには、訪問者への対応や、子どもとの待ち合わせに役立つラウンジスペースも用意されます。

主な共用施設は、「キッズルーム」「ペアレンツサロン」のみです。大型商業施設に隣接していることから、必要最低限で十分だと思いますが、時勢を踏まえると、ワーキングスペースくらいは欲しいと思いました。

他に、共用部分としては、宅配ボックス、24時間ゴミ置き場、ペットの足洗い場、電気自動車用充電設備などが用意されます。

共用施設のWi-Fi内で、900誌以上の雑誌が読み放題となる「タブホスポット」は、特に子育てママには嬉しいサービスになりますね。

月々の管理費は、共用部を抑えたことで、㎡あたり210円の低ランニングコストを実現しています。70.28㎡住戸で月々14,730円の管理費、初年度の修繕積立金は7,030円の設定となります。

住戸棟は、東西に長い敷地を活かした南向き中心の6棟構成で、A棟が9階、B棟とD棟が10階、高さ制限の緩和を受けたC棟、E棟、F棟が15階です。

西向きのA棟は、「トピレックプラザ」に隣接した環境。

南向きのB棟、C棟、D棟は、10mほどセットバックすることで、前面に建つ9階建てのマンションと30m以上の距離を確保できるため、日当たりは低層階から期待できます。

東向きのD棟は、前面にマンションの存在がありますが、敷地を挟んでいるため、比較的明るい環境になるでしょう。12階以上は荒川の眺望も臨めそうです。

北向きのF棟は、葛西橋通りに面しています。

時間帯による日当たりや眺望などの住環境は、モデルルームのシュミレーションで要確認です。

主な住戸設備・仕様

住戸の設備、仕様は、かなり充実しています。

主な設備

・可動式ルーバー面格子
・ガス温水床暖房
・キッチン天然石の天板
・食器洗い乾燥機
・生ゴミディスポーザー
・ハンスグローエ製複合水栓
・ガラストップコンロ
・浴室ダウンライト
・魔法瓶浴槽
・トイレ手洗いカウンター
・ローシルエット型トイレ
・Low-E複層ガラス(※一部住戸を除く)
・LD扉部分にドアキャッチャー
・住戸内インターネット環境

コストカットどころか、天然石のキッチン天板に、高い遮熱性能が期待できる「Low-E複層ガラス」を採用するなどコストをかけています。モデルルームに足を踏み入れた時に、標準設備になっている「ハンスグローエ製の複合水栓」を見たら、奥様のテンションが上がりそうです。

玄関のインターフォンはカメラ無しのものでした。

1期登録では、キッチン天板の高さや、引き戸やドアの面材の色を選べるようです。

主な住戸仕様

・玄関周りにタイル張り
・二重床、二重天井
・天井高2,450mm~2,500mm
・内蔵梁
・バルコニー奥行き1.9m
・連窓サッシ

住戸境のパーテーションは確認し忘れましたが、資料やサイトの画像によって、低いタイプとトールタイプの画像が混在していて、どちらなのか現時点で不明です。

「内蔵梁」と「連窓サッシ」は、長谷工マンションの中でも、力が入った仕様です。

内蔵梁により、通常、バルコニー側の窓上や左右の壁の頭上に突出する梁を壁の内側に収めているおかげで、モデルルームの68㎡が専有面積以上に広々していると感じました。

「連窓サッシ」は、洋室との境の壁を無くすことで開口部が広がり、連結引き戸を開けたときに開放的な空間をつくります。

サッシ等級は、東向き住戸などの一部で「T-3」等級を採用しているとのことでした。

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ジオ南砂町 間取り・第1期販売価格

間取りは、348戸全てを2LDK~3LDK、広さを56㎡〜70㎡に振り切っています。南砂町のエリア特性や販売戦略も踏まえての事でしょう。

モデルルームのタイプは、G1タイプ(68.26㎡)の3LDK住戸です(画像は、G5タイプの68.26㎡住戸)。

(出典:ジオ南砂町 公式HP)

一部、リビングと洋室の位置が反転している設定が混在していますが、348戸の中で、多くがこのタイプ、同じ専有面積になります。 

先述のように、梁がほとんど無いことで室内がスッキリ広々していて、各居室の広さと収納のバランスが取れている田の字型の間取りです。

第1期の52戸は、このマンションの中で1番条件が良い住戸からの売出しになります。

販売価格を共有します。

南向き、C棟の9階〜15階

南向き、D棟の10階

東向き、E棟の12階以上

第1期の平均坪単価は305万円でした。

南向きと東向きで400万円弱(坪単価で20万円弱)の差があります。

前回の記事で以下のように予想しましたが、大外れ!

南、10階、G5、68.26㎡住戸で
予想は、5,474万円(坪単価265万円)
結果は、6,260万円(坪単価303万円)

申し訳ありません。お恥ずかしい限りです。

売主が住友不動産なので、1期の売れ行きが良ければ、次期、条件が悪い住戸も同程度の単価か、更に高くしていくことも考えられるため、低層階、中層階を待つ判断が良いかは、今の時点ではわかりません。

駅徒歩12分の実需向きのマンションで、すでに1期から中々の単価なので、これ以上単価を上げることは考えにくいことではあります。

設備も仕様も良く、しっかり永住できる大規模マンションです。次期以降、もし平均単価が階数の差以上に下がったとしても、1期販売住戸が1番良い条件なので、選んだ納得性はあると思います!

どの住戸を選ぶべきか

1期の売出しにおいて、私であれば幾つかのポイントから選びます。

南向き、G5タイプ
9階、6,230万円(坪単価301万円)
14階、6,380万円(坪単価308万円)

日当たりは抜群で、大通りと逆側なので騒音も少なく、住環境の良さが売りです。前面30m先の9階建てに、その少し先にも12階のマンションが建ちますので、眺望が抜けるのは13~14階以上だと思います。

眺望を割り切るなら、9階、6,230万円で十分かと思いますが、眺望も考慮するのであれば、 150万円の差は35年ローンで月々にすると僅かなので、14階6,380万円でしょうか(眺望は要確認)。

間取りは、共用廊下側の部屋が2つともサービスルーム(窓の向こうがほぼ壁ドンで、通風、採光ともに劣る)になっているG2とG4を除き、消去法でG5にしました。

東向き、J2タイプ
12階、5,930万円(坪単価287万円)。

ちょうど12階から眺望が抜けてくるので、この位置を選びました。単価も若干優しめです。ただし、窓を閉めていれば問題ないと思いますが、葛西橋通りの騒音に晒される環境です。抜けた眺望に、隣のD棟が10階建てで被らないため採光に問題は無く、明るい住環境になりそうです。

あとは予算と好みかと。

ジオ南砂町 リセール、将来性は?

10年後はどれくらいで売却できるでしょうか。

南向き、G5タイプ、9階、68.26㎡

6,230万円(坪単価301万円)

4,340万円(坪単価210万円)(10年後)

近隣の取引状況、現相場での個人的な予想ですので、参考にしないでください。

南砂町は、築10年以上の駅近の大規模マンション群に、駅遠の築浅物件まで、多くのマンションが点在しているエリアです。今後も幾つかの新築分譲が控えており、売却する際は競合が多くなります。一方で、木場や東陽町が新築マンション飽和状態の中、注目されているエリアで、これから人気が上昇していく街だとも思います。

ジオ南砂町は、駅徒歩12分のファミリー向けであり、資産性を考慮して検討すべきではありませんが、トピレックプラザ隣接の生活環境の良さと大規模ランドスケープは、指名買いが入るなど、リセールのプラスには働くでしょう。

それでも、家族内で最大限の与信を利用してローンを組むことは再考の余地があります。

最後に

「ジオ南砂町」は、ファミリーが楽しく便利に住める豊かな生活環境の中に、設備や住戸仕様が充実した大規模マンションです。エリアに永住前提で、新築を探している人にはオススメできるマンションです!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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