今回の分譲済みマンション探訪は、東西線「木場」駅で、No1マンションだと思っている「プラウドタワー木場公園」です。カッコイイですね!

マンション概要

物件概要

プラウドタワー木場公園
京都江東区木場3
京メトロ東西線「木場」駅徒歩7分
総戸数:27階建て204戸
専有面積:65.3㎡〜103.9㎡
駐車場:平置82台
駐輪場:410台
バイク置き場:4台
ミニバイク置き場:17台
用途地域:第二種住居地域・商業地域
分譲:野村不動産
施工:前田建設工業
管理会社:野村不動産パートナーズ
施工:2017年6月

ランドスケープ・共用施設

エントランス

1階部分
・ラウンジ
・コミュニティスペース
・カフェラウンジ
・コンシェルジュサービス
・シーズンズガーデン(公開空地)

2階部分
・屋内駐輪場、ミニバイク置き場

19階部分
・ゲストルーム

各階
・内廊下設計
・24時間ゴミ置場
・防災倉庫
・管理費(㎡/279円)
・修繕積立費(㎡/126円)
 65.3㎡住戸、18,200円、8,230円
・enecoQシステム、1,694円
(2020年5月現在)

主な住戸設備・仕様

食洗機
ディスポーザー
24時間換気システム
玄関カメラ付きインターフォン
など

・通学校
数矢小学校(徒歩9分)
東陽中学校(徒歩19分)

・災害リスク
洪水ハザードマップ
(3.0m未満、建物2階床面が浸水、4段階中1)
大雨浸水ハザードマップ
(リスク無し5段階中0)

このマンションの特徴・良さ

このマンションの特徴は以下4点です。

木場エリアのランドマーク的高層住宅であること
広大な都立木場公園に隣接していること
交通利便性が高い立地である事
専有面積が広い住戸が多いこと

エリアにおけるランドマーク性

このマンションが建つまで、木場公園周辺(北側は「イーストコモンズ清澄白河」、南側は「深川ギャザリア」まで)は16階以上の建物がありませんでしたが、「総合設計制度」の採用や敷地の40%を公開空地とすることにより、一般の容積、形態が特例的に緩和され、27階建て90メートルのタワーを実現させました。

木場公園から見る圧倒的な存在感でもわかるとおり、この高層物件は、木場エリアのランドマーク的な高層住宅としてひときわ目を引いています。

分譲価格、リセール共に、木場界隈のマンションの中では頭1つ抜けており、それだけ、耳目を集める目立った存在感こそ、このマンション1番の魅力です。三ツ目通り沿いではありますが、周辺に高い建物は無く、中層階から西向きは都心の高層ビル群、北側は東京スカイツリー、東側は木場公園ビューが楽しめるでしょう。

都立木場公園に隣接

広大な敷地を誇る木場公園に隣接していることは、住宅のプレステージ性を高める要因の1つにもなっていると思います。

東京イーストエリアでは、水元公園、舎人公園、葛西臨海公園、猿江恩賜公園、大島小松川公園など、巨大公園が間近にあるだけで、子育てに、ストレス解消に、日々の生活に無くてはならない存在になることは間違いありません。他にも周辺は、親水公園や緑道などが多く、緑に溢れた暮らしやすい住環境です。

交通利便性の高さ

駅徒歩7分の立地ですが、木場駅のホームは周辺の東西線各駅よりも深く、地上口から実際にホームまで歩く時間が長いため、決して駅近とは言い切れません。しかしながら、大手町まで7分と、東京中心部に隣接したエリアで、多くの主要各線に乗り換えができる東西線の利用により高い機動力を発揮します。更にエントランスに程近い都営バス乗り場からは、北へは東京スカイツリーや錦糸町、都心部へは、新橋、丸の内北口方面行きのバスを利用できます。首都高速木場インターの出入り口がすぐ隣のため、移動手段には事欠かず、交通利便性は非常に高い場所になります。

マンションの特徴

タワーマンションとしては共用施設が少なく、シンプルな造りとなっています。月々の管理費は㎡あたり279円と、70㎡あたり20,000円を切り、近年の都心エリアにおけるタワーマンションとしては非常に安い部類に入るでしょう。

近年、板状マンションを中心に、3LDKで60㎡前半の間取りも登場するなど、専有面積を削ってコストをしのぐ間取りが散見されましたが、このタワーは、専有面積80㎡以上の住戸が50%以上を占め、非常に余裕がある住空間を提供してくれます。また、角住戸率も56%と、明るく開放的な住戸が多いのも特徴です。

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デメリット

大きなデメリットは、マンションを取り囲む騒音です。マンションに面している三ツ目通りは、永代通り、葛西橋通りの交差点に近く、木場インターにも隣接しているため、常に渋滞を招く特に交通量が多いスポットになっています。都営バスやトラックの往来もひっきりなしのため、かなりの騒音があり、排気ガスも心配です。24時間換気システムの採用で室内は窓を開けずに快適に生活をすることはできそうですが、過ごしやすい季節でも、昼夜共に窓を開けて空気を感じながらの生活は少し憚られるでしょうか。

周辺に大きなスーパーが無くて生活に不便、と言った声も多いようです。とはいっても、徒歩10分以内に大型商業施設「深川ギャザリア」があり、木場駅周辺や門前仲町、清澄白河周辺は、多くの飲食店や商店街で賑わっているので、生活するには楽しく便利なエリアです。いくら、駅からの動線上に大型スーパーが無いと共働き夫婦が言っても、不便と言うには贅沢だと感じてしまいます。

もう一つ気になったのが、バルコニー周りです。せっかくのタワーであるにもかかわらず、バルコニーパネルは高層階まで全て濁った乳白色を使用しているため、住戸内で生活しながらの眺望は一部制限されるでしょう。また、バルコニーの奥行きが取れていない住戸が多いです。奥行き1,400mm~1,700mm前後の仕様が多く、開放感に欠けそうです。このクラスのマンションにおいて、隣住戸との敷居板が低いタイプである点も残念でした。

細かいことでは、各階のゴミ置き場が内廊下に直接面しているため、「気にならない」と言う声が多い一方、「希に内廊下で匂いが気になる」と言った声も上がっているようです。

大きくは以上ですが、間取りを選ぶ際は、住戸内、特にリビングでも柱が浸食している住戸、梁の出っ張りがキツめの住戸が多いことも、念頭に置いておきましょう。

新築時の価格とリセール

以下、主な部屋の新築時の価格です。

■75.62㎡、3LDK
5階、6,819万円

■65.3㎡、2LDK
5階、6,169万円
24階、6,679万円

■73.45㎡、3LDK
5階、6,919万円

■88.27㎡、4LDK
5階、8,679万円
24階、9,339万円

■81.83㎡、3LDK
5階、7,259万円

■73.63㎡、3LDK
5階、6,459万円

■91.95㎡
5階、8,659万円

■80㎡、3LDK
5階、7,099万円

■85.72、3LDK
5階、7,389万円

■76.32㎡、3LDK
24階、7,359万円

■73.25㎡、3LDK
24階、7,379万円

■76.07㎡、3LDK
24階、7,589万円

■85.57㎡、4LDK
24階、9,289万円

■71.11㎡、3LDK
24階、7,289万円

直近で、2件の成約事例がありました(2020年4月現在)。

24階、65.3㎡、7,480万円(分譲時6,679万円)
26階、76.32㎡、7,750万円(分譲時7,399万円)

※成約価格は、検索サイト「SUUMO」「ホームズ」にて検索した物件を「レインズMarket Information」で確認

※新築時の価格は「イエシルβ版」を参考にしました。会員登録すると、ほぼ全てのマンションの部屋ごとの相場、詳細な物件概要と、新築時の分譲価格が見られます。

イエシルβ版

【公式サイト】
https://www.ieshil.com/

最後に

2019年度、木場駅徒歩5分、6分の築浅マンションが、売り出してから長い期間売れずに苦戦し、成約価格が低調だった中、このタワーは、木場公園隣接と、一帯で目を引くプラウドブランドをまとった高層レジデンスで常に人気があり、高値で成約されていました。木場で中古マンションを検討するなら、まずはこのプラウドタワーだと思っています。高いですけど・・・。

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