JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」の東京初進出物件になります。現地を見てきました!

物件概要

MJRトーキョープロジェクト
東京都江東区千石1
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分
半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分
用途地域:準工業地域
総戸数:14階建て165戸
専有面積:38.02㎡ 〜 87.03㎡
間取り:1LDK~4LDK
管理費:未定
修繕積立金:未定
インターネット使用料:未定
駐車場台数:40台
(月額使用料:未定)
自転車置場:319台
(月額使用料:未定)
バイク置場:17台
(月額使用料:2,000円)
売主:九州旅客鉄道
販売提携(代理):長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:未定
入居予定:2024年3上旬予定

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

当マンションの特徴・良さ

この物件の良さは、緑、水辺豊かな「都立木場公園」や「仙台堀川公園」が徒歩5分以内にある良好な住環境と、大規模ランドスケープを活かした共用空間の充実度にあります。

大型公園に近接した環境は、子育てから、年を重ねても、無くてはならない存在となり、住まいの満足度を向上させてくれます。

都立木場公園(約360m、徒歩5分)

仙台堀川公園は、全長3.7kmにも及ぶ都内最大の親水公園。

仙台堀川公園(約320m、徒歩4分)

水辺を散策したり、サイクリングしたり、子どもと水遊びができる環境も整っていて、日々の生活において癒やされるスポットになっています。

共用施設は「ワークスペース」「ライブラリーラウンジ」「パーティルーム」「キッズルーム」が用意されます。

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

時勢を反映した新築マンションの魅力です。ワークスペースも音を出せるブース形式になりそうで、いいですね!

住居棟は、南向きと西向きの2棟構成。

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

南向きは、道路を挟んで「ドラッグストアぱぱす」「ミニストップ」があり、比較的抜けた環境にあるため、日当たりは良好です。

西向きは、道路を挟んで深川第四中学校の校庭に面しているため、こちらも明るい環境ですが、校庭の砂埃と部活動などの喧噪が少し気になるでしょうか。

周辺は、スーパーやコンビニエンスストアが点在している住宅地で、徒歩7分には、「ホテル イースト21東京」「サミットストア」や、「サイゼリヤ」「フォルクス」「大戸屋」などの飲食店街が入居する複合施設「イースト21東京」もあり、駅から離れた立地ながら生活環境は悪くありません。

自転車を利用すれば、「門前仲町」「木場」「清澄白河」「菊川」「住吉」「錦糸町」といった街中の様々な娯楽施設、生活利便施設、大型公園などを利用でき、日々の生活を楽しむのに事欠かないロケーションとなっています。

通学区の「扇橋小学校」(徒歩5分)、「深川第四中学校」(徒歩1分、マンションの目の前)が近く、子育てにも安心です。

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気になった点

駅まで15分の距離ですね。

ただし、駅距離があるデメリットは、歩くのが苦にならない人にとって、また住み慣れてくれば、複数路線を利用できるメリットにもなります。東陽町の駅近は東京メトロ東西線しか利用できませんが、この中間立地であれば、東西線、半蔵門線、都営新宿線、「清澄白河」の大江戸線も一応徒歩圏内で利用できるため、考えようによっては便利です。また周辺はバスの往来も多く、機動力は高い場所だと思います。

公式HPでは大々的に宣伝できないと思いますが、ここへきて有楽町線延伸が現実味を帯びてきたため、モデルルームでは、新駅誕生による将来的な立地評価、生活利便性の向上をアピールしてくるでしょう。

もし「千石」付近に新駅ができれば徒歩数分になり、生活は便利になると思いますが、開通は10年単位でかなり先になるはずです。

MJRトーキョープロジェクト 価格は?!

価格に注目したいですね。「東陽町」「住吉」の駅近のマンションは、中古でも築浅であれば70㎡で7,000万円は下らなくなってきています。

都心部に物理的な距離が近い現地ですが、駅距離があるため、1馬力でも手が届くような価格帯での分譲になれば、若年の子育て世代には検討しやすいマンションになるはずです。深川地区で住環境が良く、共用施設も充実、将来的な新線の開通も楽しみとあっては、価格次第ですが人気が出そうです。

参考までに、近隣で分譲されている新築マンションのおよその相場です。

ジオ南砂町
南砂町駅徒歩12分
坪単価290万円(70㎡、6,100万円)

バウス西大島
西大島駅徒歩7分
坪単価280万円(70㎡、5,900万円)

ただし、江東区の隣同士でも、西大島、南砂町一帯の「城東エリア」と、清澄白河、木場公園が徒歩圏内の「深川エリア」では、マンション(中古)相場に乖離があります。

例えば、2013年竣工の「イーストゲートスクエア」は、住吉駅から徒歩9分と少し距離がありますが、清澄白河も徒歩圏内のため、現在の相場は、坪単価340万円(70㎡、7,200万円)前後で取引されており、駅徒歩10分以上の中古マンションでも、200万円台後半での取引も見られる状況です。

当物件も、東京駅4km圏内の都心寄り、木場、清澄白河周辺も生活圏内に入ってくるため、駅距離があっても人気があるエリアと評価されるでしょう。

以上を踏まえて、個人的な予想ですが、坪単価300万円(中層階、70㎡で6,300万円前後)と予想しました。それより低ければ、より買いやすいのではないでしょうか。

まとめ・最後に

2021年9月の販売開始を予定しているようです。

木場公園徒歩5分の住みやすい深川エリアに、時代を反映した充実の共用施設。それだけでなく、新線が近くを開通するかもしれない将来性もあります。楽しみなマンションです!


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