東京イーストエリアで待ち遠しいマンションの1つ「シティテラス新小岩」。11月のマンションギャラリー公開に向けて、現地周辺を見てきました。

シティテラス新小岩 物件概要

シティテラス新小岩
東京都葛飾区新小岩2
JR中央・総武線「新小岩」駅徒歩3分
用途地域:商業地域、第一種住居地域
総戸数:270戸
専有面積:61.01㎡~76.57㎡
駐車場台数:106台、他来客用1台
自転車置き場:378台(ラック式;360、平置:15、サイクルトランク60区画)
バイク置き場:6台
ミニバイク置き場:9台
売主:住友不動産・JR東日本都市開発・日本貨物鉄道
販売会社:住友不動産
販売復代理:住友不動産販売
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:住友不動産建物サービス
竣工時期:2021年7月
(2020年10月1日現在)

この物件の特徴、良さは、駅近の立地に凝縮されます!

立地・アクセス

総武線快速が停車する駅、新小岩は、首都圏要所までの移動が便利なエリア。

(出典:シティテラス新小岩 公式HP)

快速に乗れば、東京駅まで4駅13分、そのまま直通の横須賀線で、新橋、品川、横浜まで乗り換え無しで移動ができ、各駅停車に乗れば、両国、浅草橋、秋葉原、新宿まで、こちらも乗り換え無しで楽に移動できます。

その新小岩駅まで徒歩3分の、これ以上ない立地。

玄関出てから正味20分程あれば、丸の内、八重洲界隈に降り立っているアクセスの快適さが、この物件の大きなメリットの1つになります。

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周辺環境の特徴

もう1つの大きなメリットが、駅前の快適な生活環境です。

新小岩と言えば、全長400m以上、140もの店舗が連なる、イーストエリアの名物商店街「ルミエール商店街」でしょう。

とにかく元気!朝一からお店に並ぶおじちゃん、おばちゃん、若い人が立ち寄るお魚屋さん、惣菜屋さんも増え、商店街は一日中、活況を呈しています。大手ドラッグストアだけで数店舗あり、ドトールなどのカフェや、ファーストフードなど飲食店も多く、歩いているだけで楽しい空間です。

また、ルミエール商店街から外れた周辺、枝状にまで居酒屋、飲食店などのお店が点在する街並み。

駅の周りには、24時間営業の西友にサミットストア、ディスカウントストアのピカソもあり、一通りのお買い物はマンションから徒歩5分以内で済ませられる恵まれた駅前の環境になります。

駅周辺では食べるものに困りません。

「クッターナ レストランシティ」にも、たくさんの飲食店が入居しています。

休日も平日の夜も、マンション側での食事のレパートリーが多いことは、住んで良かったと思えるポイントになるはずです。

健康ランドもあれば、ボーリング場もある、新小岩の駅徒歩3分は、ショッピングモール隣接と同様、楽しく快適に暮らせる贅沢な環境になります。パチンコ屋さんがとりわけ多いのも新小岩の特徴ですが。

周辺界隈の特徴で、もうひとつ触れておきたいのが、マンションから10分歩けば、自然豊かな環境が広がっていることです。

駅南側、江戸川区役所方面に歩くと、全長4kmにも広がる小松川境川親水公園が癒やされるスポットに。

駅北側は、郊外のような雰囲気が広がります。

中川と荒川。

新小岩公園は、若い子育てファミリーから、高齢者の憩いの場として、いつもたくさんの人が元気に活動しています。

シティテラス新小岩 マンション現地

マンションの建設地は、駅のすぐ東側に位置し、敷地北側はJRの線路に面しています。

(出典:シティテラス新小岩 公式HP)

ですから、住戸北側、共用廊下側の窓を開けながらの生活、就寝は少し憚られると思います。

南側には、マンション群に雑居ビル、何件かのラブホテルが立ち並んでいます。

南側に存在するマンション「ミオカステーロ新小岩」「ベグレッタトーレ」「パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス」の被りが大きめの住戸も少なからずありそうで、住環境が良い住戸ばかりにはなりません。

線路の北側から、マンションの南向きを臨む

左から「ミオカステーロ新小岩」「ベグレッタトーレ」「パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス」。

このマンションは、住環境より、駅近の立地、生活利便性が大きなメリットとして選ぶべきだと思っています。

シティテラス新小岩 価格は?!

気になる販売価格ですが、予想するにあたり、近隣、新築マンションの分譲価格、中古相場を参考にしてみました。

都心に隣接した東地区の中でも、錦糸町、亀戸などの副都心エリア、墨田区の東京スカイツリーエリアなどの人気エリアは、新築も、条件が良い中古も売出数が少なく、一方で需要が高いわけですから、価格は中々下がりません。現在、副都心エリア沿線の平井、新小岩、小岩も駅前が再開発されており、需要は下がりづらい状況だと捉えています。

とりわけ新築で見れば、総武線沿線だけでなく、近隣の相場も徐々に上昇しています。駅近の新築分譲が少なくなる中、東京都心部に近く、大手の大規模マンションですから、大きな需要が見込めるでしょう。

以下、沿線の主な新築分譲中のマンションです。

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
錦糸町駅徒歩12分
2階、60.62㎡、6,260万円(@341万円)

プラウドタワー亀戸クロス
亀戸駅徒歩2分
15階、74.56㎡、7,898万円(@350万円)

サンクレイドル平井
平井駅徒歩4分
10階、75.27㎡、6,198万円(@272万円)

プレシス新小岩ルミエールヴィラ
新小岩駅徒歩6分
階数不明、70.75㎡、6,300万円台(@300万円前後)

(関連記事)

一方、築浅中古マンションの成約状況ですが、周辺エリアの取り引きが止まったコロナ禍においても、「アデニウム新小岩」だけで5件も成約が確認されるなど、売買は活発でした(関連記事)。

一例です。

アデニウム新小岩
駅徒歩4分
築2012年
南、13階、68.25㎡
4,800万円前後(@231万円)

ブランズ新小岩
駅徒歩2分
築2014年
南東角、11階、75.78㎡
6,000万円前後(@261万円)

(@は坪単価、1坪=3.305㎡で換算)

以上を踏まえ、シティテラス新小岩、売出当初第1期の平均坪単価を320万円と予想しました。

中層階の70㎡住戸で、6,700万円前後のイメージです。

あくまで個人的な予想になります。

最後に

新小岩では、久しぶりの大規模新築ですね。しかも駅徒歩3分です!エリアの更なる盛り上がりを期待しています。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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