竣工したばかりの「サ・サンメゾン千住大橋」の棟内モデルルームを訪問してきました。実際のお部屋を見られるのは良いですね。

ザ・サンメゾン千住大橋 マンション概要

物件概要

ザ・サンメゾン千住大橋
東京都足立区千住橋戸町1
京成本線「千住大橋」駅徒歩3分
総戸数:27戸(共同住宅26戸)
駐車場:3台(福祉対応用平地1台)
駐輪場:54台
バイク置き場:2台
ミニバイク置き場:4台
用途地域:近隣商業地域
分譲:サンヨーホームズ
施工:多田建設
管理委託会社:サンヨーホームズコミュニティ
施工予定:2019年12月
(2020年1月19日現在)

サンヨーホームズは、今は無き総合電機メーカー「SANYO」の住宅事業として派生した会社です。首都圏でも、神宮前、広尾、二番町など都心部エリアを中心にマンションの分譲実績があります。

ランドスケープ・共用施設

26戸の住戸と1階を店舗にした小規模マンションです。

主な共用部分は、24時間ごみ置き場、メール一体型宅配ロッカーのみで、エレベータホールには、来客用のソファもありません。

セキュリティはしっかりしていて、エントランスの風除室でオートロック1カ所、加えて住戸の鍵をかざしてエレベータに乗れる安心設計になっています。

駐輪場が数台を除いて屋内であるのが良いですね。砂埃や雨風をしのげるので、自転車の劣化具合が外置きと比べて全然違います。駐車場は実質台数が2台しか無く、車を保有している方は、ほとんどが外部に駐車場を借りることになりそうです。

管理についてば詳細未定ですが、管理人さんは平日の午前中くらいが在勤になるのではとのことでした。月々の管理費は、Aタイプ73.60㎡住戸がインターネット代、他諸々込で23,735円と、周辺の大規模マンションと比べて月々1万円以上も嵩みます。修繕積立金を含めると月々のランニングコストは3万円弱と初年度から重ためです。

住戸設備・仕様

目立ったコストカット面は少なく、細部までしっかり造り込みがされています。

設備について
玄関前のインターフォンはカメラ無し。共用廊下側の部屋の窓には可動式ルーバー面格子が装着されています。

小規模なのでディスポーザーはありませんが、食洗機は標準装備されています。素晴らしいのは、洗面室化粧台とキッチンの天板ともに天然御影石であること、トイレがローシルエットタイプで独立手洗いカウンター付きであることです。一方で残念な事は、全ての住戸の浴室サイズが、通常50㎡前後、1LDK住戸などに使用される小さめの1317サイズ設定だったことです。

住戸仕様について
二重床、二重天井を採用しています。営業さんに聞いた所、天井高は2,400、サッシ高も1,800と一般的なマンションより少し低めですが、どの住戸もワイドスパンなので住戸内は開放感があります。サッシは、周辺が閑静な住宅地なのでT1サッシでも充分であるところ、防音性に優れたT2サッシを採用しています。今時の新築にしては珍しく配慮されていると思ったのは、共用廊下側の室外機置き場が、出窓の下に隠すように設けられていることです。玄関横に室外機がおもむろに置いてあると興ざめですからね。バルコニーの奥行きは1.8mですが、住戸スパンの幅があるため広々としています。更に、隣住戸との敷居が、背の低い隔て板が主流になりつつある中、コンクリ-トを採用していることも、しっかりした造りのマンションを印象付けます。

『ザ・サンメゾン千住大橋』の良さ

千住大橋は、都心にほど近い東京イーストエリア、北千住からも徒歩圏内に位置します。

このマンションの良さですが、大きくは立地にあります。

千住大橋駅前再開発による都市拠点「ポンテグランデTOKYO」の中心に位置し、駅徒歩3分、マンションの目の前には大型商業施設「ポンテポルタ千住」があります。周辺は、緑道、公園、水辺豊かなリバーサイドと自然にも恵まれ、生活環境、子育て環境も整っています(ポンテグランデTOKYO公式HP)。

駅徒歩3分の京成本線「千住大橋駅」

大型商業施設「ポンテポルタ千住」

「千住隅田川テラス」

しかしながら、このマンションを選択する前に、同じくこの立地の良さを享受している、以下4棟の築浅中古マンションと比較し、強みと弱みを見てから判断する必要があります。

アクアヴィスタ、308戸
オーベルグランディオ千住大橋、251戸
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ、280戸
シティハウス千住大橋ステーションコート、101戸

うち3棟は大規模マンションで、4棟の総戸数が900戸を越えることから、常に中古物件が数件売り出されている状況です。

将来的には、再開発街区の空地にタワマンなど大規模マンションが建つ可能性もあります。

このマンションの「強み」

このマンションの強みは、「新築」、「南側の低層住宅地に向けたワイドスパンの間取り」の2点です。

新築に強いこだわりがある人もいますので、大きなメリットであることは間違いありません。

2点目のワイドスパン住戸について、前面に高い建物の存在がある場合など、立地や住環境のハンデを埋めるためにワイドスパンにする事はあっても、駅近でバルコニー前も低層で開けている南向きにおいて、このワイドスパン住戸は希少です。希少な住環境、住空間を誇るマンションだと言えます。南北に狭い土地なので、住戸に奥行きを持たせて細切りにできなかった事情もあるでしょう。

住戸タイプは、以下5つのタイプに加え、ルーフバルコニー付きのErタイプがあります。

Aタイプ、73.60㎡(8.0mスパン)

Bタイプ、57.16㎡(6.8mスパン)

Cタイプ、64.40㎡(7.0mスパン)

Dタイプ、68.08㎡(7.6mスパン)

Eタイプ、67.43m(9.2mスパン)

室内の開放感、空間の効率的な使い勝手など、通常の6mスパン住戸の縦長空間とワイドスパンの正方形に近い空間では段違いの差があります。特にモデルルームとして見せてもらった、上記Aタイプの8mスパン住戸は、70㎡強の規模でありながら、LDを隣の洋室と一体化せずに3LDKを維持しつつデッドスペース無しの約15畳の広々空間を確保します。広さ、開放感、効率的な空間利用など、正方形に近づくワイドスパン住戸には多くのメリットがあります(参考基準)。

言葉で説明するよりモデルルームを見て欲しいです。最初に踏み入れたときに、『ここに住んで見たい!』と切に思ってしまいました。

このマンションの「弱み」

一方で、このマンションの弱みは、価格面、ランニングコストの高さ、共用施設サービスが乏しいことです。

当たり前ですが、新築なので価格は高いです。新築マンションが高いのは、いまや説明するまでも無く、まして駅徒歩3分ですから、こんなものだとも思います。一方で、よく見るべきは周辺の中古相場です。周辺の築浅物件との価格差が、他エリアのそれと比較した時に、少し大きいと思いました。

ザ・サンメゾン千住大橋
(新築)
南西角、9階、73.6㎡、6,490万円(@291万円)

以下は、似たような条件の築浅中古相場です。

オーベルグランディオ千住大橋
築7年
東南角、11階、75.02㎡、4,480万円(@197万円)


サンメゾンの隣に建つ、同じく駅徒歩3分の「オーベルグランディオ千住大橋」

また、月々のランニングコストは、小規模マンションというハンデを背負っています。マンション価格と共に、新築においては、管理費を構成するコストがアップしているという現状もあります。

Aタイプで管理費が23,735円と、オーベルグランディオの上記住戸と1万円以上の差があります。都心部のマンションを購入する人にとっては、月々の1万円くらい気にしないかもしれませんが、私達庶民にとっては切実な課題です。住宅ローンを組む際、月々の支払いを12万円にするか1万円上げて13万円にするかで、購入予算が300万円も変わってきます(変動0.5%、35年ローンの場合)。

この辺を、上記の「かけがえのない希少な強み」と天秤にかけて、どうみるかでしょう。

最後に、共用施設面ですが、既述の通り、「サンメゾン」には共用面の快適性は皆無です。一方で、「オーベルグランディオ」は、この管理費の安さで、オーナーズラウンジ、ブックラウンジ、ゲストルーム、パーティルームという充実した共用施設を利用できます。それ以外にも、大規模マンションは、内部のコミュティやイベントなど、ソフト面においても充実しているのが特徴です(大規模と小規模マンションの比較について参考記事)。

私であれば、この地が好きで生涯永住を決め込んでいて予算が許せば、このマンションのAタイプかDタイプを選びます。というかこの部屋に住みたいですね。この南側開放で、角住戸のワイドスパン住戸は、それだけの魅力があります。

住み心地や新築であることよりも、大規模が好みでマンションのリセールバリューを優先に考えるのであれば、状態が良い周辺築浅の中古を選ぶ方が賢明でしょう。上記、築7年で4,480万円の部屋が、更に7年後、価値が2,000万円下がることは考えずらいからです。

新築に限るのであれば、南千住の新築や、北千住駅徒歩7分の「ブランズ北千住」など、界隈の駅近物件とも比較してください。専有面積など条件は落としても、グロスで6,000万円以上出せば、3LDKが手に入るかもしれません(参考記事)。

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ザ・サンメゾン千住大橋 価格 間取り

現地で一部の部屋を見せてもらいましたが、1月下旬から、全ての部屋を実際に見られるとのことでした。

3階から6階までの平面図です。

狭い敷地ですが、東西に長く南側に向けてワイドな恵まれた住戸設定になります。

以下、一部の価格を共有します。

AかDタイプ、中でも、4階以上を積極的に選びたいです。前面が低層の住宅地なので、2階、3階住戸からある程度の日当たりは望めますが、4階以降が戸建ての屋根の上を抜けるからです。ただし、100メートルほど先に15階建ての「アクアヴィスタ」が建っているため、大半の住戸において眺望は犠牲になります。

最後に

見に行く前は、デベロッパーも知らず低めのテンションでしたが、実際の部屋を見て、こんな部屋に住んでみたいと本気で思いました。小規模ながら、設備、住戸仕にも力を入れており、駅近で南向きのワイドスパン住戸は大きな価値があります。周辺の中古、近隣エリアの新築相場ともしっかり見比べて、この地域に永住するつもりで予算に余裕がある方であれば、お勧めできるマンションです!