JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」の東京初進出物件になります!

物件概要

MJR深川住吉
東京都江東区千石1
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分
半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分
総戸数:14階建て165戸
専有面積:38.02㎡ 〜 87.03㎡
駐車場台数:40台
自転車置場:319台
売主:九州旅客鉄道
販売提携(代理):長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
入居予定:2024年3月上旬予定

(出展:MJRトーキョープロジェクト 公式HP)

2路線3駅が利用可能な立地に建つ「MJR深川住吉」。「日本橋」駅、「大手町」駅、「表参道」駅、「新宿」駅などへ直通で行けるだけでなく、3路線から1度の乗り換えで都心部の主要箇所へ移動できる、交通利便性が高いポジションです。

価格予想と周辺環境調査

「東陽町」「住吉」の駅近のマンションは、中古でも築浅であれば70㎡で7,000万円は下らなくなってきています。

都心部に物理的な距離が近い現地ですが、駅距離があるため、1馬力でも手が届くような価格帯での分譲になれば、若年の子育て世代には検討しやすいマンションになるはずです。

深川地区で住環境が良く、共用施設も充実、将来的な新線の開通も楽しみとあっては、価格次第ですが人気が出そうです。近隣で分譲されている新築マンションのおよその相場です。

ジオ南砂町
南砂町駅徒歩12分
坪単価290万円(70㎡、6,100万円)

バウス西大島
西大島駅徒歩7分
坪単価280万円(70㎡、5,900万円)

ただし、江東区の隣同士でも、西大島、南砂町一帯の「城東エリア」と、清澄白河、木場公園が徒歩圏内の「深川エリア」では、マンション(中古)相場に乖離があります。例えば、2013年竣工の「イーストゲートスクエア」は、住吉駅から徒歩9分と少し距離がありますが、清澄白河も徒歩圏内のため、現在の相場は、坪単価340万円(70㎡、7,200万円)前後で取引されており、駅徒歩10分以上の中古マンションでも、200万円台後半での取引も見られる状況です(21年6月の相場)。

当物件も、東京駅4km圏内の都心寄り、木場、清澄白河周辺も生活圏内に入ってくるため、駅距離があっても人気があるエリアと評価されるでしょう。以上を踏まえて、価格発表前は、坪単価300万円(中層階、70㎡で6,300万円前後)と予想しました。

周辺は、スーパーやコンビニエンスストアなど生活利便施設が点在している住宅地で、駅から離れた立地ながら生活環境は悪くありません。特に「ホテル イースト21東京」「サミットストア」や、「サイゼリヤ」「フォルクス」などの飲食店街が入居する複合施設「イースト21東京」(徒歩7分)や、「江東区役所」(徒歩11分)など、「東陽町」駅からの動線上に生活利便施設が揃っていて便利に利用できる環境にあります。

自転車を利用すれば、「門前仲町」「木場」「清澄白河」「菊川」「住吉」「錦糸町」といった街中の様々な娯楽施設、生活利便施設、大型公園などを利用でき、日々の生活を楽しむのに事欠かないロケーションとなっています。

大型公園に近接した環境は、子育てから、年を重ねても無くてはならない存在となり、住まいの満足度を向上させてくれます。木場公園は、緑豊かな自然を感じられるだけでなく、敷地内に「東京都現代美術館」や、バーベキュー場、ドッグラン、充実した遊具のスペース、植物園などがあり、一大レジャースポットになっています。

都立木場公園(約360m、徒歩5分)

仙台堀川公園は、全長3.7kmにも及ぶ都内最大の親水公園。

仙台堀川公園(約320m、徒歩4分)

水辺を散策したり、サイクリングしたり、子どもと水遊びができる環境も整っていて、日々の生活において癒やされる場所になっています。

通学区の「扇橋小学校」(徒歩5分)、「深川第四中学校」(徒歩1分、マンションの目の前)が近く、子育てにも安心です。

物件の立地は、南側と西側の2面接道した角地で、開けた明るい環境。

南側と西側を接道したマンション敷地

南向きは、道路を挟んで「ドラッグストアぱぱす」「ミニストップ」があり、比較的抜けた環境にあるため、日当たりは良好です。

西向きは、道路を挟んで深川第四中学校の校庭に面しているため、こちらも明るい環境ですが、校庭の砂埃と部活動などの喧噪が少し気になるでしょうか。

気になったのは、やはり駅まで15分の距離ですね。ただし、駅距離があるデメリットは、歩くのが苦にならない人にとって、また住み慣れてくれば、複数路線を利用できるメリットにもなります。東陽町の駅近は東京メトロ東西線しか利用できませんが、この中間立地であれば、東西線、半蔵門線、都営新宿線、「清澄白河」の大江戸線も一応徒歩圏内で利用できるため、考えようによっては便利です。また周辺は、江東区を南北に横断する都営バスの便も頻繁にあるため、機動力は高い場所だと思います。「錦糸町」駅、「豊洲」駅周辺まへの移動も快適です。

第1期販売価格

以下は、第1期の主な価格。

西向き
Aタイプ、78.75㎡、4LDK
7階、7,200万円台(坪単価303万円)

Bタイプ、71.07㎡
5階、6,200万円台(坪単価290万円)

南向き
Lタイプ、71.07㎡
7階、6,600万円台(坪単価311万円)

Nタイプ、80.34㎡、4LDK
5階、7,500万円台(坪単価310万円)

22年5月26日追記 モデルルーム訪問 第2期1次価格  

すでに、抽選は終わってしまいましたが、第2期1次の販売中にモデルルームを訪問しました。

住居棟は、南向きと西向きの2棟構成。

(出展:MJR深川住吉 公式HP)

西側の中学校の敷地まで8m(その先は校庭)、南側の建物までは、16m~最大で30mほど離隔が保たれるため、どの住戸も室内は明るい住空間になりそうです。中層階より上のフロアでは、眺望も楽しめるでしょう。南側は、商業施設と駐車場のため将来的な環境は不透明ですが、西向きは中学校のため、住環境が悪化することは考えづらいです。

共用部

駐車場40台は全て平置き駐車場のため、ハイルーフ車の制限も少なく、車の出し入れも便利。ランニングコストの抑制にも貢献しています。全体的な敷地の明るさ、また、共用廊下に機械式駐車場や、隣の敷地の建物が被らないため、低層階住戸から、共用廊下側の居室の採光が確保できるメリットもあります。

居住者のライフスタイルを豊かにしてくれる、充実した共用施設も当マンションの大きな特徴。具体的には、「ワークルーム」「ライブラリーラウンジ」「パーティルーム」「キッズルーム」が用意されます。

ワークルーム 完成予想CG
(出展:MJR深川住吉 公式HP)
ライブラリーラウンジ 完成予想CG
(出展:MJR深川住吉 公式HP)
パーティルーム 完成予想CG
(出展:MJR深川住吉 公式HP)
 キッズルーム 完成予想CG
(出展:MJR深川住吉 公式HP)

時勢を反映した新築マンションの魅力です!

「ライブラリーラウンジ」には、TSUTAYAが監修する800冊の書籍が置かれ、1ヶ月に1度入れ替える定期購読サービスや、住戸内に本を貸し出しする「リプライズ図書館」システムも導入予定。住戸への貸し出しは聞いたことが無いですね。

「ワークスペース」は、予約制の個室も設定されるので、周囲に遠慮無くテレワークや会議まで行えるなど、様々なワーク環境に対応できそうです。

「キッズルーム」と「パーティルーム」は、子育てを支えてくれる快適施設になります。天気が悪い日に重宝するだけでなく、マンション内で親同士のコミュティ醸成につながる有益な空間になるでしょう。

また、共用部の専用ステーションへ配達してくれる「クックパッドマート」も用意されます。

設備・仕様面について

「フィオレストーン天板」、「ディスポーザ」が標準装備され、キッチンはしっかりしていますが、それ以外は「猿江恩賜公園レジデンス」や「シティテラス住吉」の最大手と比べてしまうと若干見劣りします。まして、周辺の中古「イーストゲートスクエア」「ジオ深川住吉」「プラウドタワー木場公園」などと比べると尚更です。

特に、共用廊下側の部屋にプライバシーを確保する「可動式ルーバー格子」が無いこと、LDと隣接した洋室の「ウォールドア」の仕様が低いタイプであること、洗面室の上部に「吊戸棚」がないこと、洗面台の引き出しがゆっくり閉まる「プルモーション」機能でないこと、トイレが廉価板のタンク付きトイレである事など、水回り周辺は少しチープな印象が残りました。ただし、この物件の検討を左右するような大きな要素ではありません。ディスポーザ標準装備がまずは大きなポイントですから。

販売住戸・ランニングコスト

第2期1次の販売住戸16戸のうち、1LDKを除いた11戸です。当たった方はラッキーでしたね。

【西向き】

Agタイプ(78.75㎡)
1階、6,598万円

Cタイプ(70.47㎡)
2階、6,398万円

Eタイプ(69.25㎡)
8階、6,498万円
10階、6,598万円

Eタイプ、69.25㎡
(出展:MJR深川住吉 公式HP)

【南向き】

Iタイプ(68.55㎡)
2階、6,298万円
4階、6,398万円
10階、6,598万円
14階、6,998万円

Iタイプ、68.55㎡
(出展:MJR深川住吉 公式HP)

Kタイプ(76.86㎡)
14階、7,798万円

Kタイプ、76.86㎡
(出展:MJR深川住吉 公式HP)

Lgタイプ(71.07㎡)
1階、6,198万円

Lタイプ(71.07㎡)
9階、6,998万円

Lタイプ、71.07㎡
(出展:MJR深川住吉 公式HP)

1期で怒濤の100戸販売。住戸によってほとんどが2~5倍程度の倍率だったようです。晴海フラッグの同程度の規模の3LDKと抽選倍率はそれほど変わらない位の人気ですね!

営業さんが「1期であまりに売れてしまったので、値上げしました」と申し訳なさそうでしたが、それでも坪単価10~15万円程度です。周辺相場からすれば、まだ良心的な価格です。

コロナ禍に入り、広い住まいを求めて郊外へ移住すトレンドが一部言われていた中、 当マンションでは4LDKの住戸数も多く用意されていて、それが周辺の3LDK中古と遜色がない7,000万円台で手に入るわけですから、多くの検討者にささる物件になったのではとも思っています。

月々のランニングコストは以下です。

Lタイプ(71.07㎡)
管理費が13,500円
修繕積立金が6,400円
インターネット使用料が1,320円

販売価格も安くてランニングコストも抑えられています。管理費が高い新築のタワマンが話題になることが多いですが、安いに越したことがありません。

住戸を選ぶ際には、他にもメリットがあります。建具やキッチンの高さ、浴室の形状などが選べる「フリーセレクト」に加え、間取りを一部変更できる「プランセレクト」など豊富なプランが用意されています。また、竣工が先のため、有償のオプション、建具や床タイルの事前変更なども安価で対応できるようです。例えば、住戸ができあがってしまってから、洗面室の床素材を塩ビシートからタイルに替えようとすると、リフォームになってしまい百万円単位でコストがかかってしまいます。

他、マンションを検討する際は、ハザードマップ、周辺の教育環境など、それぞれの家族にとって何が大事か、事前に良く確認しておきましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

人気の秘訣は、相対的に安いと感じられる「価格」、人気の「深川エリア」の立地に尽きるのだと思いました。

私へのご相談者も、駅距離がありながら、検討しやすい価格、都心に隣接している人気の「深川エリア」、4LDKなど広めの住戸が検討できることに魅力を感じて検討されています。世帯年収1,500万円程度のパワーカップルが、「7,000万円程度なら、無理なく買えそうで・・・・」と相談してくる様子に、エリアを検討する若年層の属性が高まっていることを感じました。

競合は、「猿江恩賜公園レジデンス」「シティテラス住吉」「リビオシティ南砂町ステーションサイト」あたりです。

将来的にも明るい要素が絶えません。

地下鉄8号線(有楽町線延伸)がほぼ決定したため、もし「千石」付近に新駅ができれば徒歩数分になり、生活は更に便利になると思います。また「東陽町」駅周辺の最開発が進めば、エリアの将来性は明るく、マンションの資産価値にも少なからず好影響をもたらすはずです。

都心部や江東区の湾岸エリアでは大きくマンション価格が高騰し、条件が良い立地は、ますます無くなっています。更にマンションを構成する資材費などの価格高騰のニュースなど、相場が下がるような情報は見当たりません。

今後は、小分けに販売していくそうです。第2期2次以降あと49戸。多分、次期も値上げするのでは・・・。

住まいの購入相談始めました!【無料】

すまいよみに相談する

Twitterでフォローしよう