今月は、江東5区の外、近隣エリアでモデルルームを数件訪問します。第一弾は、埼玉県草加市の「ソライエシティ ザ・パーク / ザ・ガーデン」。子育てファミリーが楽しく成長しながら、年を重ねても豊かに生活できるマンションです!

物件概要

ソライエシティ ザ・パーク

埼玉県草加市松原3
東武スカイツリーライン「獨協大学前〈草加松原〉」駅徒歩9分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
総戸数:10階建て272戸「ザ・ガーデン」との総戸数472戸(その他、店舗2区画)
専有面積:70.56㎡ 〜 81.38㎡
間取り:1LDK+2S~4LDK
管理費:10,995円~12,555円
修繕積立金:5,200円~6,000円
駐車場台数:168台、他に来客用駐車場2台
(月額使用料:6,500円~11,000円)
自転車置場:548台
(月額使用料:100円~800円)
バイク置場:7台
(月額使用料:3,000円・4,000円)
ミニバイク置場:7台
(月額使用料:2,000円)
売主:住友不動産・東武鉄道
販売会社:住友不動産・住友不動産販売・東武不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:住友不動産建物サービス
入居予定:2021年7月下旬予定


ソライエシティ ザ・ガーデン

埼玉県草加市松原3
東武スカイツリーライン「獨協大学前〈草加松原〉」駅徒歩10分(松原団地記念公園ルートの場合)
東武スカイツリーライン「獨協大学前〈草加松原〉」駅徒歩11分(公道ルート利用の場合)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
総戸数:10階建て200戸「ザ・パーク」との総戸数472戸
専有面積:70.56㎡ 〜 81.37㎡
間取り:3LDK~4LDK
管理費:10,995円~12,555円
修繕積立金:5,200円~6,000円
駐車場台数:112台、他に来客用駐車場2台
(月額使用料:6,500円~11,000円)
自転車置場:400台
(月額使用料:100円~800円)
バイク置場:6台
(月額使用料:3,000円・4,000円)
ミニバイク置場:4台
(月額使用料:2,000円)
売主:住友不動産・東武鉄道
販売会社:住友不動産・住友不動産販売・東武不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:住友不動産建物サービス
入居予定:諸手続終了次第入居可


右手が「ザ・パーク」左手が「ザ・ガーデン」です。

当マンションの良さ・特徴

私が考えている当マンションの良さは、主に4点です。

・地区計画で進行中の「街区」に立つ生活環境
・存在感がある大規模ランドスケープデザイン
・南向きが開けた環境にある住環境の良さ
・23区隣接立地で75㎡住戸の余裕と坪単価200万円を切る価格

地区計画で進行中の「街区」に立つ生活環境

このマンションは、東洋一のマンモス団地、埼玉県草加市の「松原団地」があった54ヘクタールもの土地を複合開発する、「街区」の中のプロジェクトの1つ。

地区計画によって、かつて栄えた団地一帯の光景が、新しい住宅、生活利便施設、大型公園として整備されています。

住宅事業としては、まず松原団地が、UR都市機構の賃貸住宅「コンフォール松原」として、3,050戸を擁する30棟に建て替えられました(もともとの松原団地は5,900戸ほど)

現在は、住友不動産と東武鉄道による分譲マンション事業が進んでいます。

駅から近い順にすでに2つのプロジェクトが完遂。

「シティテラス草加松原シーズンズ / ガーデンズ」

(駅徒歩6分 / 7分)
2棟合計538戸

「ソライエ草加松原シティテラス」

(駅徒歩8分)
255戸

当マンションは上記に続くプロジェクト第3弾です。

ちなみにこの後、当マンション北側の土地に第4弾が予定されています。

マンションの目の前の大型公園「松原記念公園」だけでなく、少し歩けば「松原団地西口公園」に、整備された広い歩道や賃貸住宅の敷地など、緑豊かで伸び伸びと生活できる環境が、ここにはあります。

当マンションの目の前には幼稚園があり、小学校や中学校も近接しているので、安心して子育てできる環境です。

マンション周りには、コンビニくらいしか生活利便施設が無いのですが、駅周辺は古くから便利な生活環境にあり、マンションから徒歩圏内に「東武ストア」「マルエツ」「MEGAドン・キホーテ」「カインズホーム」などスーパーや大型商業施設も揃っています。

電車でも、西新井の「アリオ西新井」や北千住の「マルイ」「ルミネ」などを手軽に利用できる距離にあります。

もっぱら、このエリアに住む人は、生活に車を利用する人も多いと思います。国道4号線のロードサイドには、「スシロー」「マクドナルド」「ココス」「ニトリ」「トイザらス・ベビーザらス」など、たくさんのお店があります。日常のお買い物も、車に乗って近隣のスーパーまで足を運ぶ人が多いでしょう。

徒歩でも自転車でも車でも、およその物が揃ってしまう、生活しやすい便利なエリアだと思います。

草加市は、東京都足立区のすぐ隣ですから、都心部までのアクセスも良く、直通で上野、秋葉原方面へ30分以内、銀座までは直通で44分、隣の草加駅で急行電車に乗り換えれば、押上、大手町、渋谷方面へも気軽に移動できる交通利便性が高い場所です。

最後に、駅名にも組み込まれた「獨協大学」がある学園都市の「草加松原」は、住宅機能だけの新興ニュータウンと違い、日中は常に若い人が入れ替わり活動するため、今回の再開発のように常に新陳代謝が起き、永続的に人が入れ替わ、未来まで発展し続ける街になるのではないでしょうか。

存在感がある大規模ランドスケープデザイン

「ソライエシティ ザ・パーク / ガーデン」は、2棟構成の計472戸からなる大規模ランドスケープデザインが魅力です。

18,000㎡の広大な敷地は、植栽や中庭も豊かに「ザ・パーク」「ザ・ガーデン」合わせてA棟~G棟まで合計7棟構成となっています。

「ザ・パーク / ガーデン」とも、人の乗降、荷物の積み卸しなどに重宝するサブエントランスが設けられますが、これは、ゆとりあるランドスケープの恩恵です。

「ザ・パーク」の二層吹き抜けのエントランスも住友不動産らしい構え!

共用空間は、「ザ・パーク」のC棟1階部分に集約して設置されます。「ペアレンツサロン」「キッズルーム」は、子育てを助けてくれるありがたい共用スペース。子育てしながら、住人とのコミュニケーションが密になり、年を重ねてもかけ替えのないマンション内コミュニティの醸成に繋がるでしょう。「ゲストルーム」も用意されます。こちらは客用だけでなく住人も使用可能です。

他は、宅配ボックスやネットスーパー受け取りサービスなど。

管理費も安いですね。大規模マンションのスケールメリットを活かしています。70.56㎡住戸で10,550円。これはインターネット使用料込みでしょう。

「ザ・パーク」の区画にある2店舗ですが、すでに「住友不動産販売」が入っていました(モデルルームではありません)。

色々な意味で、しっかりしているなと思いました。

南向きが開けた住環境の良さ

敷地配置図です。

「ザ・パーク」

「ザ・ガーデン」

一部、東向き、西向き住戸もありますが、南向き中心の配棟計画になっています。

「ザ・パーク」のA棟は、南側に存在する「松原団地記念公園」によって、日当たり、眺望とも良好で、優れた住環境が約束されます。

バルコニーから眼下の公園で子供が遊ぶ姿を眺められるのも安心。

「ザ・パーク」のC棟は、前面にA棟が被りますが、離隔が43m取れているため、日当たりは確保できるでしょう(要確認)。1階住戸には専用駐車場の設定も。

「ザ・ガーデン」は、南向きE棟、F棟前面の空地が気になっていたのですが、建設予定の建物は、なんと最大の高さ9.5mの1階建て!獨協大学関連施設になり、こちらの棟も良好な住環境が半永久的に約束されることになります。3階くらいからはしっかり抜け感がある住環境に落ち着きそうです。恵まれています!

75㎡3LDK住戸の余裕と坪単価200万円を切る価格

間取りは、全て70㎡以上のファミリー向けですが、特に75.30㎡タイプの南向き設定が多いです。

お隣の東京都23区で6千万円、7千万円台の新築に手が届かず、少しでも安い中古をさがしていた層にとって、南向きで75㎡4千万円台は、触手が動きやすいだろうと思いました。東向きや西向き、「ザ・ガーデン」の南向きC棟は、3千万台~用意されており、安い部屋は特に売れ行きが良いとのことでした。

坪単価とグロス価格のイメージです。

「ザ・パーク」190万円前後
「ザ・ガーデン」180万円前後

「ザ・パーク」75㎡4,500万円
「ザ・ガーデン」75㎡4,300万円

75㎡と70㎡とでは同じ3LDKでも余裕が全然違う空間に。以下は、当マンションで一番多く採用されている、75.30㎡の間取りです。モデルルームでも同タイプを見学できます。

例えばおよそですが、70㎡だとLDが11.5畳。隣の洋室と一体化しないと中々使い勝手が良いリビングになりません。一方75㎡、1畳増えてLDが12.5畳になると、この1畳の差だけで隣の洋室がなくてもリビングとして家具を置いて十分機能する空間になります。

収納をとっても、上記75㎡の間取りでは、各居室のWICも大きめのため、家族が増えて荷物が嵩張るようになっても、クローゼットからはみ出さないはずです。しかも、モデルルームのタイプの75.30㎡住戸は、納戸が2カ所あります!

つまり70㎡では、3人家族、75㎡では4人家族の生活空間に適していると個人的には考えているので、この5㎡の差が大きいわけです。60㎡台の3LDKが増える中、23区隣接の立地、この価格帯で75㎡の3LDKは住まいとしての価値があります。

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主な住戸内設備・仕様

住戸内の設備については、近郊のこの価格帯のマンションですから、詮索する事は特にしません。最新の水回りなど、生活する上で必要最低限の設備はしっかり揃っています。特に、ディスポーザーが装備されているのはポイント高いです!

1つだけ言わせてもらえば、共用廊下側の居室の窓に「ルーバー格子」は欲しかったなと思います。

直床なので、フローリングの下にクッション材を敷いていて、歩くとふわっとした感覚がします。

天井高は以下の通り。

3階~6階で2,530mm~2,550mm
7階~10階で2,480mm~2,500mm

バルコニーの奥行きは使い勝手が良い2mを確保しています。

ソライエシティ ザ・パーク / ザ・ガーデン 価格

「ザ・パーク」価格

再度、配棟図を。

南向き(A棟)

A-B2gタイプ、75.30㎡
1階、4,400万円

B2’タイプ、75.30㎡
2階、4,300万円
10階、4,800万円

A-B8gタイプ、75.30㎡
1階、4,300万円

A-B8タイプ、75.30㎡
4階、4,500万円

南向き(C棟)

B-C9gタイプ、70.56㎡
1階、4,300万円

C-C8タイプ、70.56㎡
2階、3,700万円
4階、3,800万円
7階、4,000万円

「ザ・ガーデン」価格

東向き(D棟)

D-C10タイプ、70.56㎡
2階、3,600万円
4階、3,700万円
6階、3,800万円

南向き(E棟)

E-A3タイプ、81.73㎡
2階、5,200万円
4階、5,200万円

南向き(F棟)

F-F20タイプ、75.30㎡
8階、4,400万円
10階、4,500万円

このマンションの気になる点

なにか大きなデメリットや気になる点はありませんが、マンションに近接したスーパーが無い事は少し不便だと思いました。地区内に建設が予定されている商業施設に期待ですね。

大規模マンションとしては、ラウンジ、スタディルームなど、もう少し共用施設が充実していれば言うことなしでした。

それと、予算にもよると思いますが、環境訴求型のマンションなので、できたら南向きを選びたいかな。

そんなところでしょうか。

合わせて、マンションを選ぶときは、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

高騰している都内の新築マンションにうんざりしていた人にとっても、23区隣接で、都心部への便がよく、車での生活も便利で楽しい草加エリアの新しい街並みは魅力に映りそうです。これ以上無い子育て環境なので、これから家族を増やしていく若年層や、もちろん一線を退いて環境が良い場所に終の棲家を探している年配者層にとっても、3千万円台から検討できる魅力あるマンションです!


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