待ちに待っていた江東区駅近の大規模物件、「リビオシティ」ブランドのマンションがリリースされました!物件の良さや周辺環境、エリアのマンション相場とともに、価格も予想してみます。

物件概要

リビオシティ南砂町ステーションサイト
東京都江東区南砂7
東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩3分
用途地域:準工業地域
総戸数:13階建て361戸、他に保育所1区画
専有面積:40.47㎡ 〜 85.20㎡
間取り:1LDK ~ 4LDK
土地権利・借地権種類:定期転貸借地権
借地権の種類:一般定期借地権(転借地権)
借地の期間:2085年9月30日まで
管理費:未定
修繕積立金:未定
借地権の賃料:未定
原状回復積立金:未定
駐車場台数:108台
(月額使用料:未定)
自転車置場:722台
(月額使用料:未定)
バイク置場:37台
(月額使用料:未定)
売主:日鉄興和不動産
販売提携:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:日鉄コミュニティ
入居予定:2023年3月下旬予定

このマンションの特徴で外せないのが定期借地権付きである事。

良さは、大きく「駅近で生活利便性が高い立地」と「大規模ランドスケープデザイン」。都心隣接、駅に近くて便利な場所にいながら、マンション内も周辺環境も緑あふれて便利で楽しく生活できる、そんな素敵なマンションになりそうです!

リビオシティ南砂町ステーションサイトの特徴・良さ

大きく5つの良さを見ていきます。

東西線 ✕ 大手町直通11分 ✕ 駅徒歩3分立地

都心寄りの東西線沿線駅で、久しぶりの駅近分譲。駅徒歩5分以内の物件で言えば、直近では以下くらいでしょうか(60㎡以上の住戸がある分譲)。

プラウド東陽町サウス
(東陽町駅徒歩4分、2018年竣工)

シティテラス東陽町
(東陽町駅徒歩5分、2016年竣工)

プラウド木場
(木場駅徒歩5分、2015年竣工)

ルフォンリブレ木場
(木場駅徒歩3分、2015年竣工)

その前だと、2012年の「シティハウス門前仲町」(門前仲町駅徒歩5分)、同年の「レジデンシャル門前仲町」(同5分)まで遡ってしまいます。

東西に各路線を横串して、1回の乗り換えで都心各所へ移動できる東西線のメリットを、駅徒歩3分が更に引き立てくれます。

ドアツードアでも東京駅界隈まで20分程度。

3分に住む意味は、雨が降っていても、後先に予定が立て込んでいても「ちょっといってくる」とサンダルを引っかけてコンビニ感覚で「億劫にならずに軽く電車に乗れてしまう」事に他なりません。それこそ機動力の源泉になるもので、3分の魅力・価値です。

「東西線 ✕ 大手町直通11分 ✕ 駅徒歩3分」は、都心部隣接で送る生活に、大きな価値となるでしょう。

徒歩7分以内に2つの大型商業施設が集う生活環境

南砂町の駅前は、駅前体裁らしからぬ殺風景な景観ですが、現在、駅ホームの改良工事が進められており、近い将来、地上も整備されて、生活利便施設などが建ち並んで楽しい駅前になることを期待しています。

駅前に商店街は無いのですが、少し歩くと「トピレックプラザ」「スナモ」の2つの大型商業施設があり、徒歩でも車でも人を集う、珍しい街並みの南砂町。

徒歩5分の「トピレックプラザ」
徒歩7分の「SUNAMO(スナモ)」

当マンションからも両施設へ徒歩7分以内で利用でき、楽しく便利に生活できる環境です。

「スタバ」も「ユニクロ」も「無印」も「トイザらス」も「ビックカメラ&コジマ電気」も「カインズ」も「ラウンドワン」も、レストラン街、アミューズメント、子供の習い事まで、徒歩圏内でひと通り何でも揃ってしまいます!強いて言えば、「シネコン」がない事くらいでしょうか。

「南砂三丁目公園」が駅前に広がり、荒川河川敷や「夢の島」まで自転車に乗ればすぐに行ける距離にあるので、自然や公園も多く、生活しやすく子育てに適した環境になります。

「南砂三丁目公園」
マンションからほど近い「荒川河川敷」

充実した大規模ランドスケープデザイン

商業施設が近い恵まれた環境に加え、大規模マンションの高い生活利便性があれば鬼に金棒で、便利に楽しく生活できる施設、サービスが揃っています。4つのガーデンでマンションの敷地でゆったり自然に囲まれ、コミュニティスペースや、ワークスペース、ウェルネススタジオ、キッズ&ママコーナーなど5つの共用空間を楽しく便利に使いこなせる大規模マンションならではの快適性。常に新しい企画を打ち出す「リビオ」ブランドの共用施設、サービスに、ワクワクします!

南向き住戸設定が多い敷地形状

南側の開口部が広い敷地形状のため、南向き住戸が多くなるのも魅力の1つです。

後述しますが、敷地の東西南北に囲まれ感があっても、南向きの設定住戸が多く取れるばかりか、西向き、東向きのバルコニー前面の離隔を取って配棟できるメリットもあります(※配棟は、21年5月現在、外観画像から個人的に予想したものです)。

太陽(日当たり)に対して開口部が広いため圧迫感や日陰になる時間も少ないでしょう。

定期借地権なので安く購入できる

一般的な話ですが、借地権付きマンションは、所有権の新築分譲より、土地代相当分を安く購入できるメリットがあります。

しかも、この立地の良さで所有権ともなれば相当な価格が予想される中、少しでも多くの層に手が届くかもしれません。定期借地権で安いだけでなく、立地の良さと大規模マンションの人気の高さから、永住せず残り何十年になっても江東区周辺の都営住宅などの高齢者層への売却など、出口戦略もたてやすいのではないでしょうか。

一般定期借地権のため、例外なく2085年までに更地にして返却しなければならず、月々の地代負担などランニングコストが高くなるデメリットもあります。

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このマンションのデメリット

気になる点は、敷地の囲まれ感です。つまり採光、眺望に影響が出る住環境であること。

南向き棟、西向き棟、東向き棟ともに、バルコニーの先に前建ての存在があります。

南側にあるのは、8階建ての都営住宅ですが、更にその南側には、南砂町の鉄板マンション「グランエスタ」がそびえ立っていますので、高層階でも眺望は難しいです。それでも、肝心な日当たりは低層階からしっかり望めます。

敷地南側に存在する「都営住宅」
都営住宅の先には「グランエスタ」の存在

西側には、9階建てのマンション「ウェルフェアグリーン南砂」の存在があります。ただし7階部分に隣接しているので、8階より上は眺望も抜けてきそうです。

マンション西側「ウェルフェアグリーン南砂」

東側には、こちらもマンションで言えば7.8階くらいの倉庫が建っています。

ただし、東側、西側ともに配棟を見る限り比較的離隔が取れそうですし、南向きも日当たりは問題無さそうなので、圧迫感は少ないでしょう(※21年7月追記、発表されたランドスケープデザインは、上記予想と異なりました。ですから住環境の条件も変わってきます。詳細は、「プロジェクト発表会に参加しました」の記事にてご確認ください。

東側、西側に離隔を取る、つまり、東棟、西棟を詰めると、それぞれの棟の被りから共用廊下側の部屋が日陰で暗くなる要素を孕みます。しかしながら、このマンションの良さとトレードオフの関係にあるものなので、デメリットとしては些末なものであると考えています。

南砂町のマンション事情

南砂町は、2大商業施設に隣接した築10年以上の駅近の大規模マンションが存在感を増しています。

グランエスタ
駅徒歩2分、2005年、671戸

ニューライズシティ東京ベイハイライズ
駅徒歩4分、2006年、357戸

エムステージウエスティア
駅徒歩5分、2002年、336戸

クレストフォルム東京アヴァンセ
駅徒歩6分、2003年、372戸

それぞれ築15年~20年経過していますが、グランエスタは、坪単価250万円以上での取引も見られる人気物件です。

築浅で探そうと思えば、準大手の小規模マンションが多く、相場も少しずつ上がってきてはいますが、まだ200万円台前半で動いています。

新築マンションでは、「トピレックプラザ」隣接の「ジオ南砂町」が、駅徒歩12分で平均坪単価290万円前後(およそです)で分譲されています。

東京寄りの木場や東陽町では、規模感があるマンションが建ちそうな好立地が少なくなった中、都心に近く生活環境が良い南砂町は、広域から見ても人気の街として開眼する日が近いのではと考えている期待のエリアです。

リビオシティ南砂町ステーションサイト・価格は?!

さて、「ジオ南砂町」や「バウス西大島」で大きく価格予想を外している中での、この定期借地権付きマンションですが・・・、勇気を出して価格を予想しました。以下の組み立て。

1、新築分譲所有権ならいくらになるか
2,そこからおよその土地代を引く

まず周辺の新築マンション

ジオ南砂町
南砂町駅徒歩12分
坪単価290万円(70㎡6,150万円)

バウス西大島
西大島駅徒歩7分
坪単価280万円(70㎡5,950万円)

プラウドタワー亀戸クロス
亀戸駅徒歩2分
坪単価360万円(70㎡7,650万円)

シティテラス新小岩
新小岩駅徒歩3分
坪単価320万円(70㎡、6,800万円)

周辺の築浅中古マンション相場

シティテラス東陽町
東陽町駅徒歩5分(2016年築)
坪単価330万円(70㎡、7,000万円)

プラウドタワー木場公園
木場駅徒歩7分(2017年築)
坪単価360万円(70㎡、7,650万円)

私は、マンションの原価など専門的な知識を持ち合わせていませんが、所有権分譲とした場合、平均坪単価を350万円(70㎡7,400万円)と予想しました。

土地代ですが、周辺駅近の土地相場を踏まえ、敷地面積から1戸当りの土地代を1,000~2,000万円と前提に置きました(ざっくりすぎますが・・・)。

以上を踏まえた上で、「リビオシティ南砂町ステーションサイト」の平均坪単価300万円(70㎡6,400万円)と予想します。

ブリリアシティ西早稲田の第1期と同じくらいでしょうか。立地も良く、ライフスタイルが変化しても売却戦略をとりやすいですから、かなりの人気が出そうですね。

正直全然わかりませんが、逃げずに予想してみました(笑)。 参考にしないでください。

まとめ・最後に

江東区、東西線で、待望の駅近、大規模物件!しかも「リビオ」ブランドは、生活を彩る新しい「何か」をやってくれそうな期待感があります。販売が開始されたら、早めに検討したいマンションです!

21年8月2日追記 プロジェクト発表会に参加しました!

いよいよ始動!オンラインプロジェクト発表会に参加しました。一部、予定価格なども示されました。


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