猿江恩賜公園近接 ✕ 住吉駅徒歩10分 ✕ 快適に楽しく暮らせる東京副都心「錦糸町」「亀戸」エリア徒歩圏内 ×  大規模マンション。この条件が個人的に垂涎のマンションで、ずっとリリースを楽しみにしていました!

物件概要

猿江恩賜公園レジデンス

(出展:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

東京都江東区大島2
東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩10分
都営新宿線「西大島」駅徒歩7分
JR総武線「錦糸町」駅徒歩14分
JR総武線「亀戸」駅徒歩13分
用途地域:準工業地域
総戸数:14階建て218戸
専有面積:34.5㎡ 〜 90.44㎡
間取り:1DK~4LDK
管理費:未定
修繕積立金:未定
駐車場台数:65台
(月額使用料:未定)
自転車置場:368台
(月額使用料:未定)
他に、シェアサイクル用6台、来客用6台
バイク置場:6台
(月額使用料:未定)
ミニバイク置場:16台
(月額使用料:未定)
売主:三菱地所レジデンス・野村不動産・大林新星和不動産
販売会社:三菱地所レジデンス<販売提携(代理)>・野村不動産<販売提携(代理)>
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:三菱地所コミュニティ
入居予定:2023年3月下旬

マンションの立地・環境面の特徴

当マンションにおける立地・環境面の良さについては、主に3点あると考えています。

・東京駅5km圏内に位置する都心部への好アクセス
・大型公園、水辺近接の自然豊かな住環境
・特徴ある4つのエリアに囲まれた生活利便性の高さ

東京駅5km圏内に位置する都心部への好アクセス

東京メトロ半蔵門線、都営新宿線の2路線が利用できる「住吉」駅徒歩10分が、この地で生活するにあたって大きなメリットになります(最寄りは「西大島」駅の徒歩7分)。

半蔵門線の利用で「大手町」駅へ直通10分、「渋谷」駅へ直通27分、都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅に直通21分と、都心主要部へ快適なアクセスを確保。特に半蔵門線と新宿線は、周辺を走るJR総武線や東京メトロ東西線と比べて、通勤時の混雑具合が緩いのも特徴です。もうひとつのポイントが、A3出口が最寄りである点。地下通路とホームまでの動線が長く複雑な住吉駅において、2路線の改札まで比較的近い出口になります。例えば、逆側のB1出口だと以下の通り、、、。

徒歩圏内の「錦糸町」駅は、14分歩いてでも利用してしまう「ビッグターミナル」としての大きな価値があります。「東京」「新橋」「品川」「横浜」「秋葉原」など首都圏の要所へ乗り換え無しでスムーズに移動できる便利さ。「東京」駅まで直通8分!です。どこかの路線が止まっても、代替でいずれかの路線を利用できる安心感もあります。

大型公園、水辺近接の自然豊かな住環境

周辺環境の良さも当マンションの魅力のひとつ。マンション名にもなっている「猿江恩賜公園」(徒歩5分)が間近で、住人にとって大きな存在となります。『恩賜公園は、宮内省の土地を・・・』というウンチクは抜きにして、スポーツや散策、子育てに重宝する大型公園であることは間違いありません。

子どもが遊べる広場、遊具に、大人がスポーツを楽しめる野球場やテニスコートなども完備され、平日の日中からたくさんの人が元気に活動する姿が見られます。また「横十間川」沿い(徒歩2分)の環境も、電柱の地中化と歩道の整備によって綺麗な街並みに生まれ変わりました。

他にも「小名木川」沿いの水上アスレチックを楽しめる「北砂水上公園」など、周辺には大小公園や水辺、緑豊かなスポットが多く、子育てファミリーが元気に明るく暮らせる環境が整っています。

特徴ある4つのエリアに囲まれた生活利便性の高さ

特徴ある4つのエリア「錦糸町」「亀戸」「住吉」「西大島」の中心にあるポジションが、この地での豊かな生活を支えてくれます。特に、錦糸町、亀戸は、東京7大副都心の1つで、文化、娯楽性あふれるエリア。渋谷、日本橋など、都心部の商業集積地帯まで出向かなくても、錦糸町駅前の「パルコ」「アルカキット」「テルミナ」「マルイ」に加え、少し歩くと「オリナス」、亀戸の「アトレ」など、多くの大型商業施設で、ほぼ全てが揃ってしまい、この地で一度生活しだすと離れられない快適さを実感するでしょう。

大型商業施設が集まる錦糸町駅前
亀戸天神社

西大島は、駅周辺の様々な飲食店が並ぶ賑やかなエリアで、大型ショッピングモール「アリオ北砂」も楽しい施設です。

アリオ北砂

自転車があれば、「東京スカイツリータウン」の商業施設「ソラマチ」も近く、生活するには、四方八方どこへ行っても楽しく便利!贅沢なポジションになります。

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現地の住環境・ランドスケープデザイン

マンション敷地は、西側を「ヒューレット・パッカードエンタープライズ」の社屋、南側に「リクシル」社の関連施設があるので囲まれ感が若干ありますが、東側は低層の住宅地であるため、開放感ある住環境です。

住戸棟は、東向き棟「ザ・スカイ」と南向き棟「ザ・ブライト」の2棟構成で、218戸中、ほぼ半数ずつの住戸設定となっています。

(出展:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)
(出展:猿江恩賜公園レジデンス 公式HP)

南向きは、中高層階でないと眺望が抜けてこないと思いますが、低層階からでも日当たりは良好なはずです。

一部会社関連の建物が被る南向き(正面奥)

東向きについては低層の住宅地が広がっているため、3~4階より上の住戸は抜け感ある開放感を楽しめるでしょう(モデルルームで要確認)。

東向きは、空が広がる低層の住宅地

共用施設については、21年6月24日現在、公式HP上で詳細を確認できませんでした。マンション周辺に生活利便施設が少ないので、共用施設、サービスで補完してほしいですね。

気になるポイント・デメリット

気になるのは、マンション周辺にスーパーなどの日常使いできるお店が少ない事です。上記の通り、徒歩15分圏内、自転車を利用すれば、快適で楽しい生活環境にあるのですが、日々の買い物をするには物足りません。

徒歩10分以内では「ファミリーマート」と「まいばすけっと江東亀戸一丁目店」くらいしかなく、住吉駅、西大島駅からマンションまでの動線上に大きめのスーパーがありません。

一番近いスーパーが、「コモディイイダ食彩館亀戸店」(11分、820m)なのですが、最寄りの西大島駅や住吉駅とは真逆・・・。

「ビッグ・エー江東大島団地店」(11分、850m)も西大島駅からは近いのですが、マンションへの動線とは逆側・・・。

「ライフ深川住吉店」(徒歩16分、1230m)も住吉駅の逆側B1出口方面。

「西友錦糸町店」(14分、1050m)は、日頃の交通の動線が錦糸町であれば便利ですが、何より徒歩14分ですから、徒歩で荷物を持つのは少し憚られます。ましてお米など…。

ですから、夫婦共働き世帯の平日のお買い物は、ネットスーパーも頼りになると思います。

猿江恩賜公園レジデンス 価格は?!

気になる価格はどうでしょうか。

現状、西大島の物件か、住吉の物件かで、相場観が大きく異なります。

住吉は、この1~2年でびっくりするくらい相場を上げてきた勢いがありますが、お隣の西大島の相場は比較的安定しています(関連記事)。

直近、近隣で新築分譲されている(分譲済み含む)マンションのおよその価格帯です。

プラウド住吉
住吉駅徒歩11分
(坪単価300万円、70㎡6,400万円)

プラウドタワー亀戸クロス
亀戸駅徒歩2分
(坪単価390万円、70㎡8,300万円)

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト
錦糸町駅徒歩12分
(坪単価350万円、70㎡7,400万円)

バウス西大島
西大島駅徒歩7分
(坪単価280万円、70㎡5,900万円)

また、参考になる中古マンションの取引相場は以下です。

クレヴィア住吉(竣工2015年)
住吉駅徒歩10分
(坪単価290万円、70㎡6,200万円)

メイツ深川住吉(竣工2020年)
住吉駅徒歩7分
(坪単価360万円、70㎡7,600万円)

以上を踏まえ、「猿江恩賜公園レジデンス」の平均坪単価を340~350万円と予想しました。

例えば、公式HPで確認できる以下の住戸

東向き
E1タイプ、8階、71.70㎡
7,200万円前後

私の個人的な予想です。ジオ南砂町も、バウス西大島も、大きく外してきましたので、参考にしないでください。

まとめ・今後のスケジュール

住吉駅最寄り、エリア待望の大規模マンションとなります!今後は、8月~事前オンライン案内会を経て、11月より販売開始となるようです。

またまた欲しいマンションが増えました。モデルルーム訪問も楽しみにしています!(現地訪問日、21年6月10日)


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