リリースされてから、期待していた「クラッシィハウス亀有」。週末にモデルルームを訪問しました。気にいったら即決めたい!お勧めできるマンションです!

前回記事のおさらい

大手町駅から直通で23分、「アリオ亀有」はじめ、生活利便施設が充実している「亀有」。駅徒歩4分の便利さと、周辺が開けて明るい住環境を両立した好立地。日当たり良好な南向き中心の住戸設定が、このマンションの大きな特徴、良さになります(前回記事)。

ランドスケープ・共用施設・管理

ランドプランの大きな特徴は、マンションの敷地北側に商業施設が併設される事と、住居配置が3階以上になることです。

商業施設のメインテナントは、大型スーパーの「サミット」になる予定です。マンションから直結されているわけではありませんが、大変便利ですね。

ただし、商業施設併設のデメリットもあります。

商業施設駐車場へのアプローチがマンション駐車場の敷地と共有されること。更に駐車場の出入り口が、駅からの動線上、マンションエントランス手前にあることです。

(出典:クラッシィハウス亀有 公式資料)

手前がマンション棟、その後ろに商業施設(2階部分が商業施設の駐車場)

商業施設に来店する車の隊列や出入りで、エントランス前が喧騒に晒される懸念があります。スーパー側で警備員をつける予定ですが、子供ができたら少し落ち着きません。

マンションエントランス前と駐車場入り口付近

マンションの敷地を通り、スロープで上がった2階部分が商業施設の駐車場になるのですが、マンション棟、共用廊下の隣接した北側に位置するため、駐車場からの視線や騒音、排気ガスも心配されます。

ただし、住戸棟の北側は抜けた環境になるため、共用廊下側の部屋は明るい住空間になるでしょう。

もう一つのランドプランの大きな特徴。住戸が3階より上に配置されます。

※クリックすると画像が開きます。
住環境が厳しい住戸が少なくなるメリットに加え、ハザードマップ上、3階以上を選びたいエリアになりますので、安心感があります。

更に、マンションの「電気室」「東電借室」が2階に設けれ、浸水リスクから守ります。周辺の街一帯が浸水し停電すれば、マンションでの生活も同じ事ですが、それでも水害リスクへの懸念を踏まえた構造だと思います。

2階には駐輪場も設けられ、自転車専用エレベーターがエントランス脇に用意されます。

1階部分のマンション共用施設はシンプルです。ゴミ置き場やメールコーナーなど基本的な施設に、「ロビーラウンジ」(兼集会室)、「誰でもトイレ」、「ペット洗い場」があるくらいで、他の1階スペースは、商業施設のバックスペースなどに充てられるようです。2層吹き抜け、ガラス張りのエントランス、ラウンジは素敵なデザイン!

個人的には、共用施設の乏しさが残念なポイントでした。

以上、生活に便利な商業施設併設と、水害リスクへの備えも安心な3階以上の住戸設定が魅力のランドプランとなっています。

(出典:クラッシィハウス亀有 公式HP)

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主な住戸設備・仕様

主な設備と仕様です。充実しています!

・可動式ルーバー格子
・LD床暖房
・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・キッチン天板フィオレストーン
・トイレ手洗いカウンター
・ローシルエットトイレ
・浴室ミストサウナ
・洗面室吊り戸棚
・ソフトクローズ(キッチン、洗面室)
・LDドアキャッチャー

玄関インターフォンはカメラ無しでしたが、それ以外は手を抜いていません。100戸を超える規模ですが、生ゴミをまとめて自動粉砕してくれる装置「ディスポーザー」が付いているのは嬉しいですね。共用廊下の洋室には「可動式ルーバー格子」が装備され、共用廊下からのプライバシーを守ります。キッチン、洗面室下の引き出しともに「ガタン!」とならず、静かに閉まります。細かい配慮ですが、両方ソフトクローズ仕様になっているのは意外と少ないです。

・玄関周りタイル張り
・二重床二重天井
・天井高2,500mm
・サッシT-2等級
・バルコニー奥行き2m
・住戸間の隔て板はトールサイズ
・LD横の洋室とのウォールドアは天井までの高いタイプ
・バルコニー窓、隣洋室と一体化した連窓
・バルコニーの床、木目調シート
・バルコニー手摺、木目調

細部の仕様もしっかり造り込まれています。

玄関周りにはタイルが施されます。インターフォンも化粧板で覆われ、玄関周りの上質さを演出します。バルコニーも丁寧な造り。奥行きをしっかり2m確保し、隣住戸との隔て板は天井までのトールタイプ。バルコニー手摺りを木目調にしてクオリティの高さが窺えます。サッシは遮音性能が高いT-2等級を採用。少し先の常磐線や隣接している道路、病院から出入りする救急車の喧騒などを考慮してのことでしょう。

通常、キッチン部分はLD部分より天井が低い下り天井なのですが、LD部分とキッチン部分の天井高が同じ高さだったことは驚きました!オープンキッチンのメリットであるLDK一体の開放感を更に際立たせています!

以上、設備や仕様については全体的に手を抜かず、上質さ、住み心地が重視されています。

クラッシィハウス亀有 間取り・予定価格

住戸表です。

西向きと東向きが1列ずつありますが、121戸中106戸が南向きの恵まれた配棟。

間取りは、
4LDKが2戸(L、Lr)
2LDKが11戸(G、M)
1LDKが1戸(J)
3LDKが107戸になります。

4階~9階の平面図

(出典:クラッシィハウス亀有 公式資料)

出されていた予定価格の平均坪単価は295万円と予想の範囲でしたが、中層階の中住戸は285万円前後になります。

主な間取りと予定価格です。

FRタイプ(モデルルーム住戸)
73.83㎡

7階、6,300万円台

(出典:クラッシィハウス亀有 公式HP)

DR1タイプ
69.00㎡

7階、5,900万円台

(出典:クラッシィハウス亀有 公式HP)

間取りは、一般的な田の字型です(関連記事)。

アルゴープ部分が少なく、共用廊下側の部屋への柱の浸食が大きめです(関連記事)。

LDと隣の洋室が反転するなどの違いがありますが、69㎡と73.83㎡のこのタイプが、全住戸の半数近くを占めます。

以下は、近隣で分譲されているマンションの価格帯です。

 メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分(平均坪単価280万円前後)
67.18㎡
8階、5,600万円台(予定価格時)

ライオンズ綾瀬グランフォート
綾瀬駅徒歩11分(平均坪単価270万円前後)
70.10㎡
5階、5,700万円台(予定価格時)

プラウドタワー金町
金町駅徒歩1分(平均坪単価310万円前後)
70.53㎡
10階、6,168万円(第一期価格)

また、「シティテラス金町」の値上げをあからさまに眺めてきたからでしょうか、クラッシィハウスは、気持ち「安い」と思いました。

綾瀬と亀有の交通利便性の差はあるものの、クラッシィハウスの立地の良さ、居住者視点に立った充実設備などを総合的に見ると、積極的に選びたいマンションだと思えます。

どの住戸を選ぶべきか

3階より上なので、南向きは病院の建物がかぶる一部の住戸を除いて、日当たりは良好でしょう。

周辺は低層で開けているため、西向きも東向きも住環境は良好ですが、できれば南向きを選びたいですね。

私が選ぶなら以下のポイント

・日当たりが良い南向き
・西から2~3列ほどは、病院の建物が被る
・それより東側の住戸は前建て無いが病院敷地の木が少しかぶる
・西から2~3列でも9階より上は病院建物の上を抜ける
・東側は、バス通りの騒音が少し気になる

以上を踏まえると、

FLタイプ(73.83㎡)
3階、6,100万円前後?(個人的な予想)
7階、6,300万円台(予定価格)

DR2タイプ(69.00㎡)
3階、5,700万円前後?(個人的な予想)
7階、5,900万円台(予定価格)

このあたりを選びたいと思いました。3階であれば、階下に気を遣わなくて済むため、子育て世代にも適しています。

欲を言えば、73㎡のゆったりした間取りなのですが、69㎡の3階であれば、1馬力のサラリーマンでも手が届く価格帯になります。上層階とそれほど価格差は無さそうですが、上記のタイプなら、前面に建物が無く、ハザード上安心な3階でも十分でしょう。個人的には、バルコニーの少し前の木々は心地よいかなと思いましたが、眺望を気にする人は4.5階以上が良いかも知れません。

※住環境の詳細については、モデルルームでご確認ください。

クラッシィハウス亀有 リセール、将来性は

亀有は、駅周辺にマンションが多いので、分譲後の中古市場では、多くの競合に晒されることになります。しかしながら、環境が良い駅徒歩4分以内の築浅物件は、今後少なくなりますので、優位性はあると考えます。

例えば、現在、以下のような売出しがあります。

ザ・レジデンス東京イーストレジデンス
亀有駅徒歩5分
竣工2005年
南東、4階、84.56㎡、2LDK
4,780万円(@186万円)

ブランズ亀有
亀有駅徒歩4分
竣工2013年
南東角、14階、76.14㎡、3LDK
5,400万円(@238万円)

パークホームズ亀有ガーデンズコート
亀有駅徒歩5分
竣工2017年
東、12階、68.99㎡、3LDK
5,400万円(@258万円)

 @=坪単価(1坪=3.305㎡)

あくまで売出し価格ですが、以上を踏まえた上で、クラッシィハウス亀有の10年後を予想してみました。

クラッシィハウス亀有
DR1タイプ、7階、69.00㎡
5,900万円台(@285万円)
↓ 
4,800万円(@230万円)

個人的な予想なので、参考にしないでください。

綾瀬、亀有、金町については、今までが相対的に相場が低いエリアだったので、現在は上昇傾向にある認識をもっています。

まとめ・最後に

期待はしていましたが、モデルルームを訪問して『このマンションはいい!』とあらためて実感しました。

昔の亀有を知っている人からすると、安くはないかもしれません。

隣の綾瀬と比べると交通の利便性では見劣りします。

予算に相当な余裕があって購入時期を待てる方なら、綾瀬の駅前に分譲が予定されているタワーマンションを待つ選択肢もあるでしょう。

ただし、綾瀬と亀有では街の性格が異なります。亀有は、特に子育てファミリーに楽しく便利な街です。

亀有が好きな方なら、周辺エリアの新築マンションと比較した時に、駅徒歩4分の立地にいながら環境が良いという、これ以上無い立地に加えて、設備にまでしっかり力を入れている、このマンションは買いだと思います。

立地の良さにかまけてコストカットをせず、しっかり造り込んだ住まいへの姿勢も素晴らしいと思いました。やはり分譲マンションは、このくらい設備や仕様に力を入れて欲しいです!

商業施設の駐車場動線と、共用施設が少ないのは少し残念なところでしたが。

今年、東京イーストエリアの板状型マンションの中で、スカッとお勧めできる、私も欲しくなったマンションは、「ザ・パークハウス五反野」(既に完売)と、この「クラッシィハウス亀有」でした。

亀有でマンションに住みたいなら、もうここで良いのではないでしょうか。

2021年の2月下旬より登録開始の予定です。それまでに、モデルルームを訪問して目星を付けておきたいですね。

21年2月15日追記、ランニングコスト、長期修繕計画について

月々のランニングコストと30年後の修繕積立金が「高い!」とマンションコミュニティやスムログの質問でも話題になっていましたので、スムログ内で記事を書きました。

以下は、マンションコミュニティでの情報提供です。

管理費は㎡あたり280円(インターネット代込み)

修繕積立費は㎡単価あたり以下。

1~5年後140円
6~10年後210円
11~15年後290円
16~20年後380円
21~25年後480円
26~30年後570円

確かに30年後の修繕積立金計画、住戸あたり4万円は少し高いと思いましたが、そもそもこのマンションの価値、周辺マンションとの違いはなんだったのでしょうか。

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