（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
今回は、南千住エリアの新築分譲マンションを紹介します！先日、マンションギャラリーを訪問しました（※）。
この記事の目次
エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス 良さ・特徴
物件概要
エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス
東京都荒川区南千住7
JR常磐線「南千住」駅徒歩8分
東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩9分
京成本線「千住大橋」駅徒歩7分
用途地域：商業地域・準工業地域
総戸数：15階建て97戸（他、管理員室1戸）
敷地面積：1,001.43㎡（分譲敷地面積）、944.62㎡（確認申請対象）
建築面積：542.63㎡
延床面積：6,365.69㎡（容積対象外面積877.89㎡含む）
専有面積：36.18㎡～76.61㎡
駐車場台数：18台（機械式16台、平置2台うち1台は車いす専用）
売主：新日本建設
施工主：新日本建設
竣工時期：2026年10月下旬予定
引渡し：2026年11月下旬予定
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
※LIFULL HOME'Sを通じて訪問しました。通常の見学者と同様の扱いで、デベロッパーから報酬は頂いておりません。記事の事前確認もなく、事実誤認を除く修正は行わない約束です。
エクセレントシティ南千住ザ・レジデンスに住むメリット
本物件を選ぶメリットは、都心部に近接した利便性が高いポジションと南千住エリアの中での立地の良さ、そして生活満足度を高めてくれる造りの良さです。
マンションは東京都心部まで6.5km圏、複数路線を利用可能な南千住駅最寄り。駅から大通りを渡らず、利便施設が集まる7丁目アドレスの好立地。
100戸以下のマンションでディスポーザを設置するなど、日々活動的なファミリーの時短生活、室内空間での快適な生活を支えてくれるスペックの高さが魅力のマンションです。
周辺環境・立地・アクセス
南千住駅は、3駅5路線を利用でき、上野や東京、新橋、品川、秋葉原、銀座など、都心部各所まで直通短時間で移動することが可能。住環境の良さと利便性の高さを合わせ持つグッドポジションです。
2000年代初頭、当時23区で最大級を誇った再開発では、駅周辺から東側にかけて大型商業施設や大型公園、大規模マンションが立て続けに開発され、ファミリーが暮らしやすい人気エリアに様変わりしました。
「南千住」駅周辺には、複数の大型商業施設が集まっていて、一帯で買い物や外食を楽しめます。「BiVi南千住」（徒歩9分）には、サイゼリヤ、スポーツクラブ、クリニックモールなどが入居、「LaLaテラス南千住」（徒歩10分）にはスターバックスカフェ、ダイソー、ユニクロ、ミスタードーナツ、くら寿司など人気のテナントに加え、スーパー「リブレ京成」も入っています。
駅からマンションへの道のりは、明るい通り沿いほぼ1本のフラットアクセスで、駅前の商業施設「アクレスティ南千住」や、動線上にある飲食店や商業施設を普段使いできます。南千住7丁目アドレスは、駅に近く日光街道を渡らない住宅地。近くには小中学校も集まっていて子育てしやすいエリアでもあります。
「隅田川テラス」（徒歩2分）も近く、サイクリングや散策が気持ち良い自然にも恵まれた環境。
マンションからは、エリア北側に位置する「千住大橋」駅周辺の商業施設も利用できるなど複数の大型商業施設が近く、休日もマンション周辺で楽しく過ごせるでしょう。
徒歩10分以内の大型商業施設
アクレスティ南千住（徒歩7分）
ポンテポルタ千住（徒歩9分）
BiVi南千住（徒歩9分）
LaLaテラス南千住（徒歩10分）
ロイヤルホームセンター南千住（徒歩10分）
他、主な徒歩10分以内の商業施設・スーパー
セブンイレブン荒川千住大橋店（徒歩1分）
セブンイレブン南千住7丁目店（徒歩3分）
くすりの福太郎 南千住7丁目店（徒歩3分）
まいばすけっと 南千住7丁目店（徒歩5分）
ライフ 南千住店（徒歩6分）
アコレ千住大橋駅前店（徒歩8分）
三徳 南千住店（徒歩10分）
※他にも、大型商業施設内に食料品スーパーなどがあります。
通学区
第三瑞光小学校（徒歩5分）
南千住第二中学校（徒歩6分）
ハザードマップ上は、万が一の洪水の際、2階相当以上の浸水リスクが想定されています。十分な防災意識や備えを万全にして暮らしたいエリアです。他、マンションを検討する際は、事前に最低限の下調べをしておきましょう（参考記事）。
ランドスケープデザイン・共用部の特徴
マンションの敷地は3方を接道し、南向き住戸を多く取ったまとまった敷地。100戸近い規模感を実現しています。メインエントランスは敷地西側、車路は敷地北側道路、自転車は南側で、歩車分離にも配慮されています。
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
エントランスホールは、余裕がある広い空間をとっています。家具も置かれる予定のため、ここで来訪者応対もできそうです。
他の共用施設は、メール・宅配コーナー、24時間対応のごみ置き場、ペット足洗場、防災備蓄倉庫などを用意。駐輪場は1階建物内なので、風雨や砂ぼこりなどから自転車の劣化を和らげてくれ、積み荷がある場合も快適です。また、ラクセスキー（ハンズフリーキー）採用で、各動線を手ぶらで出入りできます。
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
住戸は2階からの設定。玄関周りの仕様や素材の質感、廊下の壁面がタイル貼りなど上質さを感じました。モデルルームで体感してみてください。
住空間・専有部の特徴と設備仕様
間取りは南向き中心の1LDK～3LDKで、専有面積は36.18㎡～76.61㎡の設定。最上階の15階の住戸はプレミアムプランになっています。
敷地南側は、前面幅員が狭い道路を挟んで戸建てが並び、その先に10階建てのマンションが建っています。敷地東側のFタイプとEタイプの半分くらいはマンションの被りから外れてくるため、4階くらいから抜けてきそう（マンションギャラリーで要確認）。東向きも前面住宅地のため環境が良さそうです。西向き住戸は日光街道に面しています。
居住空間のスペックの高さが、生活し始めてからの満足度を高めてくれる当マンションのもう一つの魅力。住み替え組でも満足できるレベルです。
オール浄水システム（エクセレントウォータープラス）
TES温水式床暖房
ビルトインコンロ「ベイズ」
食器洗い乾燥機
タッチレス水栓
ディスポーザ
ミストサウナ
トイレ手洗いカウンター、タンクレストイレ（自動開閉）
Low-E複層ガラス
可動式ルーバー面格子
二重床・二重天井
バルコニー奥行き：1.9m
二重サッシ（A・Bタイプ、他はT-2、T-3等級サッシ）
ディスポーザ、トイレの仕様、タッチレス水栓など、清潔で便利な生活を実現するワンランク上の設備に、住まいの質感を高める二重床がしっかり！可動式ルーバー面格子、住戸境の隔て板もしっかりトールタイプで、住まいの質感とプライバシー性を高めている点もポイントが高いです。
最上階のプレミアムプランは、天井高最大2,800mm、廊下やトイレ、洗面室の床がタイル貼り、リビング天井埋め込みカセットエアコン、デリシアコンロ、ウルトラファインバブル熱源機など、更に高スペックの仕様に加え、駐車場優先権付きです。3LDKが70㎡以上のゆったりした空間に、南向き眺望の抜け感があって間取りも非常によく恵まれた条件ですから、家族4人想定で予算が合う方は、検討する価値がある住戸だと思いました。
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
また、本物件は省エネ・断熱性能を高めた「ZEH-M Oriented」を取得済み。政府は2030年にすべての住宅でZEH基準を目指しており、今後の住宅ローン減税優遇の可能性もあります（来年度以降の税制は未定）。
主な間取り・販売価格
現在売り出し中の主な住戸です。
Aタイプ 36.18㎡
7階 4,898万円（坪単価448万円）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
Bタイプ 65.15㎡
7階 8,598万円（坪単価436万円）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
Dタイプ 62.40㎡
3階 7,998万円（坪単価424万円）
9階 8,298万円（坪単価440万円）
12階 8,598万円（坪単価455万円）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
Eタイプ 50.44㎡
8階 6,498万円（坪単価426万円）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
Fタイプ 65.11㎡
8階 8,998万円（坪単価457万円）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
Gタイプ 55.18㎡
11階 7,598万円（坪単価455万円）
（出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP）
平均坪単価は430～440万円前後です（最新の販売住戸はマンションギャラリーでご確認ください）。
月々のランニングコストは以下。
Hタイプ 76.61㎡
管理費：23,500円
修繕積立金：7,700円
浄水システム使用料：1,045円
月額合計：32,245円
エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス デメリット
60㎡台の3LDKの広さについて。家族4人になると手狭になってくるでしょう。家族4人で半永住を見込むなら、駅の東側を含め近隣の中古の選択肢もありますが、駅近の築浅マンションでは大型住戸を探すのが難しくなるのも実際のところ。
また、南向きは前面20m手前に10階建てマンションがあり、その上を抜けない住戸が多いので、眺望重視の方は高層階のみの検討になってきそうです。
環境面では、西向き住戸、南向きでも敷地西側の住戸は日光街道が近くなってくるため、車の通行音や騒音が一部気になりそう。ただし、街道に近いAタイプ、Bタイプは二重サッシ採用のため、窓を閉めての生活は問題ないと思います。
最後に・まとめ
私が訪問した7月末時点では、第1期1次30戸が既に完売していました。
南千住エリアも、かなり高くなってしまいましたが、どこの新築も同じです。沿線の新築マンションでは、入谷駅徒歩4分で坪単価600万円前後、同じく徒歩7分で坪単価500万円前後、三ノ輪駅徒歩9分で坪単価420万円前後、日光街道を渡った南千住駅徒歩9分で400万円近くです。
近隣、南千住7丁目アドレスの主な築浅中古マンションが以下。
クレヴィア南千住
（駅徒歩7分、2012年築）
エクセレントシティ南千住ブルーム
（駅徒歩7分、2022年築）
クレヴィア南千住リバーサイドツイン
（駅徒歩8分、2020年築）
築13年経つ「クレヴィア南千住」が坪単価350万円前後、他、まだ新しい2棟が坪単価380～400万円前後まで上がってきていますから、新築の価格としては妥当だと思いました。
特に、南千住エリアは、都心部へ近く複数路線を利用できるため、単身者や家族2人想定の需要に人気があるエリア。
55㎡以下の築浅物件の成約件数は、入谷、三ノ輪、南千住まで非常に多く、南千住駅最寄りで24件（※）もありましたが、その先になってくると件数が落ちてきます（北千住12件、綾瀬10件、亀有3件など）。
※駅徒歩10分以内、築15年以内、55㎡以下の成約件数（2024年4月～2025年3月）
特に、Cタイプ、Eタイプの50.44㎡が6,500万円前後は間取りも良く、単身者から家族2人向けにバランスが良いと思いました。前述の通り、近隣の築浅物件やエリアの成約状況を見ても出口は見えやすそうです。
以上、「エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス」は、都心部で活発に活動していて生活を充実させたい単身者から2人、3人家族が検討しやすい新築マンションだと思います！
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