総武線平井駅から徒歩6分の好立地に、待望のファミリータイプの新築マンションが分譲されたので、モデルルームを見学してきました!

物件概要

サンクレイドル平井Ⅲ
東京都江戸川区平井6
JR総武線「平井」駅徒歩6分
用途地域:近隣商業地域
総戸数:11階建て30戸
専有面積:62.92㎡ 〜 70.72㎡
間取り:2LDK+S ~ 3LDK
管理費:16,630円~18,560円
修繕積立金:5,350円~6,010円
駐車場台数:7台
(月額使用料:23,000円・24,000円)
自転車置場:60台
(月額使用料:200円・300円)
バイク置場:2台
(月額使用料:3,000円)
ミニバイク置場:8台
(月額使用料:2,000円)
売主:アーネストワン
販売提携:日本レジデンシャルアドバイザリー
施工:西野建設
管理会社:伏見管理サービス
入居予定:2022年5月下旬予定

このマンションの特徴・良さ、デメリット

サンクレイドルブランドのマンションは、平井では3棟目です。

サンクレイドル平井(2018年竣工)
サンクレイドル平井Ⅱ(2020年竣工)

先行で完売した「サンクレイドル平井Ⅱ」が、蔵前橋通りを渡らない徒歩4分でしたが、駅徒歩6分はまだ好立地です。10分以内で様々な生活利便施設が利用できるばかりか、当物件に近い北口の再開発で、便利な施設が増えそうです。

「平井Ⅱ」は、細長い狭小のデザインで、ぱっと見、賃貸かシングル向けのような若干心もとないランドスケープでしたが、「平井Ⅲ」は、30戸と小規模ながら全戸ファミリータイプの間取りで、外観デザインも「しっかりしたマンションに住んでいる」と思わせてくれる重厚感があります。

再開発が進む平井駅北口

サブエントランスを出たら、「平井小学校」の校門が目の前であるのも、ファミリー層にとってはこれ以上無い住みやすさになるでしょう。周辺、旧中川や荒川など自然豊かな環境の中で子育てができるのも、平井エリアの良さになります。

亀戸や新小岩などの新築マンションが高騰していて手が届きづらくなる中、平井も北口の再開発を控え昇り基調ですが、発表された第一期の価格は良心的だと思いました。「平井Ⅱ」の3LDK住戸より若干上乗せされた平均坪単価285万円前後。徒歩8分の築5年「シティテラス平井」が5,500万円前後で成約されていることなどを考えても、第1期のこの価格なら早そうです。

ファミリータイプでは、駅近に新築も良質な築浅中古も少ないのですから、近隣で探している人は早めに検討した方が良いと思います。

主なデメリットは2点あって、1つは、「ゆりのき橋通り」沿いに位置すること。「蔵前橋通り」との交差点「平井大橋西詰」に近く、時間帯によっては騒音や車の隊列が煩わしいポイントです。

ゆりのき橋通りと蔵前橋通りの交差点「平井大橋西詰」

2点目は、バルコニー前面、少し離隔はありますが10階建てのマンションがあり、抜け切れない環境にあること(Cタイプが少し被るでしょうか。モデルルームで確認しましょう)。

右手がバルコニー正面、10階のマンションが少し被る位置。

また、小規模マンションの特徴は理解しておいた方が良いですね。間取りが良い部屋や角住戸を選びやすいメリットはありますが、共用施設やランニングコストなどはスケールメリットが活かせません。

近隣の新築だと、
「プラウドタワー亀戸クロス」
「シティテラス新小岩」
中古だと、
「アクラス」
「ザ・ミッドランドアベニュー」
「シティテラス平井」
など、特徴ある大規模マンションが多いです(関連記事)。

他にも、マンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

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ランドスケープデザイン・共用施設

マンション外観です。

側面は明るいベージュ系、正面はダーク系の配色、3階より上のバルコニーに2色のガラスパネルを採用し、洗練されたデザインとなっています。

敷地は、東、南、西側と3方接道していて、北側も某資産家の高級低層住宅につき、周囲は開けた環境です。ただし南側には、3階建ての島村楽器の隣に10階建てのマンションがあるため、少し詰まった環境になっています。

駅に近い方にメインエントランスがあり、裏側、平井小学校に面した側にサブエントランスがあります。

共用施設は特にありません。ペット足洗い場、メール一体型宅配ボックス、ゴミ置き場が用意されるだけです。

管理費等は、物件概要に記載の通りです。小規模マンションなので若干高めではありますが、こんなものでしょう。

主な住戸設備・仕様

住戸設備、仕様についてのレベルは低めです。

食洗機はありますが、ディスポーザー無し、玄関前のインターフォンはカメラ無し、共用廊下側の窓は普通の格子のみ、トイレに手洗いカウンターは置かれず、タンク式の一般的なもの。キッチン天板は天然石などではなく人工大理石でした。ラクセスキーでの施錠、セキュリティ管理は便利ですね。

仕様についても、これと言ったポイントはありません。玄関周りやバルコニー周りにタイル張りなどなく、隣住戸との隔て板も低いタイプ。天井高の2,400mmと、サッシ高の1,800(1,900mm前後?)は低め。サッシ等級は、通り沿いのためT-2等級を採用しているので騒音対策は万全です。バルコニーの奥行きは1,800mmでした。

実家や賃貸マンションからの住み替えであれば、インターネット完備に、セキュリティや水回りの設備も最新のマンションですから、機能的にも不自由することなく快適に暮らすことができるレベルです。マンションの評価を左右するものではありません。

サンクレイドル平井Ⅲ 間取り、価格

3階~11階の平面図です。

ワンフロア3戸なので、角住戸率は66.7%です。

以下、主な間取りと第1期の価格です。

全戸南東向き

Aタイプ、70.72㎡

(出典:サンクレイドル平井Ⅲ 公式HP)

4階、6,098万円(@285万円)
8階、6,398万円(@299万円)
11階、6,598万円(@308万円)

Bタイプ、62.92㎡(3階はB1タイプ)

(出典:サンクレイドル平井Ⅲ 公式HP)

3階、4,998万円(@263万円)
6階、5,398万円(@284万円)
9階、5,598万円(@294万円)

Cタイプ、69.68㎡

(出典:サンクレイドル平井Ⅲ 公式HP)

5階、5,798万円(@275万円)
7階、5,898万円(@280万円)
10階、6,148万円(@295万円)

@=坪単価(1坪=3.3㎡で計算)

どの部屋を選びたいか?

家族2人か3人なら、グロスで4千万円後半から5千万円前半の求めやすいBタイプでも充分。スライドドアを開けて、大きめの2LDKとして生活できます。価格と住環境のバランスで6階5,398万円が良さそうだと思いました。

3人から4人なら、モデルルームのCタイプです。個人的にはこの間取りが好きですね。モデルルームに入った瞬間の開放感!6.7mのワイドスパンによって、69㎡ながら13畳のワイドリビングと余裕の収納も魅力で、そこら辺の大規模マンションの「田の字型」間取りでは得られない開放感と高い居住性があります。ただし、先述の通り、前建ての被りが気になる位置なので、できれば上層階を選びたいですね。単価がAタイプと比べて安いのは、被りの分だと思いますが、ワイドスパンの居住性の高さは、坪単価以上に価値があるので割安感を感じます。Cの7階5,898万円の坪単価280万円は良い線です♪6,000万円以下!

Aタイプは、明るい抜け感がある角住戸で良いのですが、4人だとLDが手狭で価格も高めの印象です。

私の好みなので、ご参考までに。

まとめ・最後に

人気、相場ともに上昇中のJR総武線沿線、駅近に、待望のファミリータイプの新築です!「亀戸クロス」や「シティテラス新小岩」のような駅前の再開発、大規模ではありませんが、駅徒歩6分の好立地で検討しやすい価格帯は魅力です。今後、北口再開発で予定している野村不動産のタワーマンションはもちろんですが、徒歩10分前後にできる住友不動産の大規模マンションも、当マンションより価格を乗せてくるのではと予想していますので、30戸ほどですが、駅近で新築を手に入れるチャンスだと思います!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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