再開発が進む小岩駅界隈。北口徒歩10分の住環境豊かなロケーションに、まさに「レジデンス」という名に恥じない素晴らしいマンションが建ちました!

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サンリヤン小岩レジデンス マンション概要

今回、モデルルームを訪問していないので、確認できず不明な点もあります。

物件概要

サンリヤン小岩レジデンス
東京都江戸川区西小岩3
JR総武線「小岩」駅徒歩10分
京成本線「京成小岩」駅徒歩11分
総戸数:60戸
駐車場:20台(全台平置き)
駐輪場:129台
バイク置き場:3台
用途地域:第一種住居地域
分譲:西日本鉄道首都圏事業所
販売:東京建物
施工:山田建設
管理委託会社:長谷工コミュニティ
施工予定:2019年8月竣工済み
(2019年11月1日現在)

西日本鉄道「にしてつ」は、主に福岡を中心とした九州地区の鉄道グループ会社ですが、同エリアを中心にマンション事業も展開しています。「サンリヤン」は、英語で「太陽」をあらわすSUNと、フランス語で「明るさ」をあらわすRIANTからなる造語で、「光あふれる豊かな暮らし」を意味しているそうです(西鉄の分譲マンションHPより)。首都圏では「ブラントン」というマンションも供給していますね。

ランドスケープ・共用施設

サンリヤン小岩レジデンスは、60戸の中小規模マンションです。

このマンションの良さを引き立てるのは、四方接道の開放的なロケーションです。全体の敷地における63%の空地率を誇り、ゆとりのあるランドスケープデザインとしています。このマンション棟だけ、周辺から独立して開放的に建っている印象です。

外観はベージュのタイルを利用した明るいデザインで、共用廊下側の造り込みもしっかりしています。

共用廊下の手すりは洗練された曇りガラスを採用、共用階段も今時しっかりとしたコンクリート仕様と、随所にこだわりが見られます。極めつけは、住戸間の敷居がしっかりコンクリート、しかもタイル張りで仕上げられていて、まさに、この地に邸宅、レジデンスあり!と感動を覚えました。

今時のコストカット著しい新築分譲マンションと比べて欲しいと思います。

以下は、主な共用部分、サービスです。

ラウンジ
24時間ごみ置き場
宅配ロッカー
防災備蓄倉庫

特に特筆すべき共用施設やサービスはありませんが、エントランスと独立して、しっかり広さをとったラウンジがあり、ある程度の人数でも同時に利用できて重宝しそうです。

エントランスのオートロックは1カ所のみで、エントランスを抜ければ、住戸前まで侵入されてしまいます。残念なポイントですが、近頃の新築マンションは1カ所だけが多くなりました。

嬉しいのは、駐車場が全台平置きであることです。更に、南側、北側の2カ所より車の出入りができるため、車乗りにとっては機械式の面倒な手間も無く、出し入れしやすい親切な駐車場設計です。

台数も33%を確保しており、過去に見てきた都内の同規模マンションの台数とみても妥当な所ではないしょうか。人と車の動線を分けた歩車分離もしっかり考えられています。

管理体系は不明ですが、月々の管理費は、Aタイプの71.30㎡住戸が9,770円と、なんと1万円を切ります。しかもインターネット使用料込みです!充実した共用部分はありませんが、それでも、このマンション高騰時代において、月々の管理費も比例して上がっている現状の中、インターネット込みでこの価格は、とてもありがたいことだと思います。駐車場が全台平置きであることも管理費を抑える役目となっていますね。

・住戸設備・仕様

設備、仕様については、充実したものとなっています!

設備について。
玄関前のインターフォンはカメラ無し。後付けできない3種の神器(可動式ルーバー格子、ディスポーザー、スロップシンク)の中で、ディスポーザーはマンション規模からして無くて当然ですが、可動式ルーバー格子があるのは大きいです!3種の中では日々の生活に一番大きく影響する物だと考えているからです。

スロップシンクは、1階など一部の住戸に設置されています。食洗機は標準装備。トイレは、中小規模や中小デベにおける近年の新築マンションにおいて廉価版トイレが多い中、こだわりが光ります。すっきり清潔、節約型のタンクレストイレを採用、またカウンターはありませんが、水周り配管を1つ増やすことで、しっかり独立した手洗い器を装備し、住宅としての質を感じることができます。浴室は暖房乾燥機能付きで、更にミストサウナを標準としています!これも嬉しいです。

住戸仕様について。
しっかり二重床、二重天井を採用しています。一度、二重床の中身を見たことがあるのですが、相当コストがかかりそうな構造です。天井の高さはわかりません。

リビングダイニング(LD)と隣の洋室の境は、家族の人数によって2LDKと3LDKを柔軟に使い分けられるように可動式のウォールドアになっているのですが、ここも、しっかり天井部までのドア仕様になっており、空間を広げた際の隣の部屋とLDの一体感、開放感をより感じることができます。最近見たマンションでは、床にレールがあったり、スライドドアが天井部までなく、天井からレール部分の敷居が突き出していたりするのですが、ここもスマートにしっかり造られています!

バルコニーについて。奥行きは1.8mです。正直2.0m欲しかったところ。そして、今は、ほとんどのマンションの住戸間の境が、背伸びをすると隣が見えてしまいそうな背の低い薄っぺらい隔て板が主流になりつつある中、このマンションは、住戸境についてもコストをかけ、200mmの厚さのコンクリ-トを採用、隣住戸からのプライバシー性や遮音性を高めています。

先日訪問したソルフィエスタ堀切菖蒲園もそうでしたが、これは感動しますよ!素晴らしいです!(関連記事)

サッシ高は不明ですが、特にハイサッシでは無いようで、1,900mmか2,000mmあたりではないでしょうか。

以上、近年見るマンションが、コストカットのあおりを受けて、残念な設備、仕様に成り下がっている中、コストカットを微塵も感じさせないようなしっかりとした造り込みがされているマンションだと評価できます。

このマンションの良さ

このマンションの良さは2つです。

1つめに、四方を接道した恵まれたロケーションと空地率63%を誇る開放的なランドスケープデザインであること。

2つめに、マンションコストカット時代に、コストをしっかりとかけて造り込みがされている上質な邸宅レジデンスであることです。

小岩駅周辺のマンションとしては、のっぽのデザインで、お世辞にも住空間や周辺の住環境が豊かとは言い切れないような、駅近の利便性を重視したマンションが多いと思うので、小岩の閑静な住宅地、豊かな住環境の中に、これだけの居住性が高い永住型レジデンスが誕生することに価値を感じます。

上質な造り込みについては、上記、ランドスケープ、設備、仕様面で触れてきたとおりですが、先日、知り合いが、新居を検討しているときに、小岩、葛西、船堀あたりのマンションモデルルームを数件見に行った際、「サンリヤン小岩だけは、なんか造りが良かったですよ、高級感がありました」と言っていました。それほどマンションに精通していない人でも、この上質感を他のマンションと比較して感じられるということですよね。

そして、現地を訪れてわかるのですが、ロケーションの良さが際立っています。四方を接道しています。

南側。エントランスがあります。

道路の幅は狭いですが、低層住宅地のため、2階住戸からでも日当たりは良好です。

西側。西向き住戸のバルコニー側です。

こちらの道路は、交通量が少ない上に幅員が特に広く、開放感があります。バルコニーから、道路挟んだ向こう側の戸建まで、14m~24mほどあります。

東側。共用廊下側です。

北側。駐車場、駐輪場があります。

何よりこのロケーションの良さを更に引き出すのが、一帯が第一種住居地域という用途地域であること。周辺は低層の住宅地で戸建が多く建物が低いことです。マンションの四方を空が抜けていて開放的なロケーションになっています!

明るく開放感があって、低層階からでも眺望を望め、更に閑静な環境と、まさに邸宅を造るための立地といえます。

周辺には生活利便施設や教育施設も多く、生活に便利なエリアです。

セブンイレブンが徒歩2分
サミット西小岩店が徒歩5分
ライフ西小岩店が徒歩5分
どらっぐぱぱす西小岩店が徒歩5分
イトーヨーカ堂小岩店が徒歩10分

と、日々のお買い物には事欠きません。

マンションのすぐ側には、おいしそうな焼き鳥屋さん、お弁当屋さんなど、小さいのですが、西小岩商和会という商店街もあり、駅前だけで無く、徒歩5分圏内でも楽しく便利に暮らせるロケーションです。

通学校の西小岩小学校が徒歩5分、西小岩第4中学校も徒歩5分で、交通量の多い通りや幹線道路を挟まないので、子供も安心して通学したり遊べる環境にあると言えるでしょう。

最近、特に気にかかるのは、ハザードパップです。江戸川区は、清新町や臨海町など一部の地域を除いて、水害が起きた際は全域が浸水しますと豪語しているのですが、この西小岩一帯は、その中でも薄いピンク色、江戸川区内でも安全な方で、1階が浸水するリスクがある程度と指摘されています。

交通の便で言うと、JRの小岩駅とは逆側、京成小岩駅も徒歩11分で利用できるのは、移動手段として便利だと思います。

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サンリヤン小岩レジデンス 価格 間取り

60戸中、残りの販売住戸は6、7戸ほどでしょうか。既に竣工済みで、建物内モデルルームへ移行しています。現在、SUUMOに掲載されている売り出し住戸です(2019年11月1日現在)。

西向き

Fタイプ(57.06㎡)
2階、4,243万円(@245万円)
6階、4,548万円(@263万円)

Aタイプ(71.30㎡)※1階はA1タイプ
1階、5,253万円(@243万円)
2階、5,151万円(@238万円)

南向き

Gタイプ(80.86㎡)南西角
4階、価格不明

Hタイプ(77.96㎡)南東角
4階、6,328万円(@268万円)

南向きは、南西角、南東角の2戸で構成されているのですが、専有面積が広く、結構な価格になりますね。ただ、角住戸で明るく、間取りも良いので、ゆったり暮らすことができそうです。西向きの3LDKの中住戸は完売している模様です。残りは、2LDKと西北角の1階と2階ですね。2階の角住戸であれば、北西を囲んだ周辺環境は抜けていて、明るく住める住環境なので、価格とのバランスも良いと思います。全体的に柱の室内への浸食によるデッドスペースが少なく親切な設計だと感じました。

サンリヤン小岩レジデンス 気になった点、デメリット

このマンションの気になった点を2つほど。

家族で居住性豊かに暮らせる永住型マンションなので、できたらラウンジ内でも、小さめでも良いので、子供とともにママ友コミュニティを育めるキッズルームが欲しかったですね。

駅まで10分の道のりは、少し歩くなという印象で、更に蔵前橋通りという幹線道路を渡る時に、結構な信号待ちをするため、時間も少しかかる印象を受けました。それと、小岩駅北口からマンションまでの歩道が狭いです。人と人がすれ違うだけでも少し面倒な気がしました。加えて、マンションエントランス前の狭い通りが、配達の軽乗用車などの抜け道的なスポットになっているような気がしたので、子育て世代のエントランスから駅までの道取りは少し注意が必要だと感じました。

このマンションの将来性

将来性を見たときに、頼りになるのは、やはり小岩駅前の再開発です。

近年、東京イーストエリアの中でも、小岩という街が「面白い街」「穴場の街」と称されるようになり、注目されるようになりました。お隣、東京寄り、急行停車駅の新小岩と比較しても中古マンションの相場は引けを取りません。

小岩駅周辺のマンションは、5分以内の駅に近い物件が多いのですが、現在売り出されている住戸で比較するとどうでしょうか。

ルネサンス西小岩
小岩駅徒歩7分
築2011年
西北角、3階、65.66㎡
3,980万円(@200万円)

また、今は売り出しが無いのですが、今年、同じく駅徒歩10分で築7年、「サンクレイドル南小岩」というマンションが2戸ほど、およそ坪200万円前後で売り出されていました。

以上を踏まえたときに、

サンリヤン小岩レジデンス
西北角、2階、71.30㎡
5,151万円(@238万円)

4,098万円(@190万円)

こんなところでしょうか。
小岩という街の再開発、今後の街の人気の高まりを期待し、また、この目立ってロケーションが良く、邸宅感が高いレジデンスの高い評価も含めて相場を維持して欲しいところです。

最後に

当初、マンション名を聞いただけでは、正直イメージが良くなかったのですが、何度も物件HPや資料を見返してみると、今のマンション受難の時代に、しっかりした造りのマンションだと思えるようになり、ずっと気になっていたマンションでした。モデルルームは見ていないのですが、現地を見ただけで十分です!このマンションを購入した人は、良い買い物をしました。あと数戸になってしまいましたが、周辺でマンションを検討している人がいれば、是非一度、現地を見に行って欲しいと思います。