緑、公園、自然豊かな江戸川区瑞江エリアに、駅近で環境が良い新築マンションが建ちます。3年ぶりの新築とあって、開設されたモデルルームは、駅徒歩14分(8月初旬開設、汗だく・・・)にもかかわらず朝から大盛況でびっくりしました!

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プレシス瑞江 マンション概要

物件概要

プレシス瑞江パークサイドコート
東京都江戸川区南篠崎町3
都営新宿線「瑞江」駅徒歩6分
総戸数:43戸
駐車場:15台
自転車置場:86台
バイク置き場:4台
用途地域:準工業地域
分譲:一建設
施工:ノバック
管理委託会社:伏見管理サービス
施工予定:2020年8月
(2019年8月18日現在)

ランドスケープ・共用施設

この小規模マンションは、南東向きの2階建てと南西向きの8階建ての2棟構成です。特に共用施設は無く、外観デザインもシンプルですが、共用廊下の手すりが今時しっかりとコンクリートを使用していて、外から見たときに重厚感を醸すような構造です。セキュリティシステムが良いですね。エレベータは、住人が保有しているラクセスキーで利用できるようになっており、外部の不審者などの侵入を防いでくれます。もうひとつ、ゴミ置き場と共用部分の間にワンクッション「付室」が設けられており、余計な空間のようですが、ゴミ置き場の匂いが共用廊下まで漏れないような役割を担います。

これは親切設計だと思いました。

管理費は、70㎡あたり14,000円~15,000円前後だったと思います。管理体制は確認し忘れました。まだ細部は決まってないかも知れません。

住戸設備・仕様

主な設備は以下です。
・床暖房
・食洗機
・室内リモコンで玄関解錠
・タンクレストイレ
・手洗い付きカウンタートイレ
・ラクセスキー(電子錠)

ラクセスキーでの電子施錠と、リモコンで室内から玄関の施錠を行えるのは便利だと思いました。一方で、後付け設備3種の神器である(可動式ルーバー面格子、ディスポーザ、スロップシンク)はいずれもありません。玄関インターフォンもカメラが付いていないタイプになります。

住戸仕様について。
・LD天井高2,400mm
・サッシ高1,900?
・バルコニー奥行き1,800mm
・住戸間の敷居低いタイプ
・二重床・二重天井

なかなか厳しいですね。LDの天井高は少し圧迫感を感じました。今の我が家の天井高は2,480mmですが、いままで2,450mm以下には住んだことがありません。サッシ高も低かったです。窓枠に手を伸ばしてみましたが、明らかに一般の2mより低いと思いました。バルコニーの奥行きについては、南西向きは基本1,800mmで、Bタイプはそれより若干狭いです。南東向き住戸はバルコニー幅が狭いものの奥行きが3,000mmというタイプもあります。通常2mは欲しいところです。

ただし、全般的に見るとコストカット著しい、不親切設計というわけではありません。トイレはしっかりとタンクレス、手洗いカウンター付きなので「家の格」を感じます。タンクに手洗いが付いた安っぽいタイプのものだとがっかりしてしまいますからね。また、洗濯機置き場上部に吊り戸棚が標準で装備されていたり、Bタイプ、LDの物入れの下部にお掃除ロボットが入るスペースがあったり、風呂場の蛇口がグレード感高いものだったりと、細かいところでコストを削らず考えられている部分もあり、小規模マンションながら、凝った造りが随所に見受けられました。

このマンションの良さ・メリット

このマンションの良さは、やはり立地と周辺環境の良さですね。駅徒歩6分という駅近立地にありながら、公園など緑が多く閑静な住環境の中に位置すること。江戸川区の駅近マンションによくみられる特徴です。駅からマンションまでの経路もフラットで、『北口降りて右方面、通りに出て左折、少し歩いてフレンド公園を右に曲がれば突き当たりがマンション』という、とても歩きやすく、より近い感覚を持ちました。

このマンションのネーミングの通り、界隈にはたくさんの公園があります。

近接している「南篠崎つつじ公園」、徒歩3分の「東部フレンド公園」に加え、広大な敷地を誇る「篠崎公園」や「みずえ中央公園」も徒歩10分圏内です。通学区の小中学校も徒歩7.8分で、子育てにも恵まれた環境です。

駅近の良さは、交通だけではありません。駅前は生活便利施設が集まるので、=大型商業施設みたいなものです。徒歩6分の瑞江駅前に、「ライフ」「ドンキホーテ」など多くの商業施設があり、日常、徒歩圏内で駅前の施設を使えてしまう便利さがあります。日々の生活には事欠かなさそうなロケーションでした。

マンションの前のバス停から小岩駅まで出られるのも便利ですね。

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プレシス瑞江、価格、部屋選びのポイント

2棟構成のプレシス瑞江ですが、どの住戸が良さそうでしょうか。

南東向きの棟(E~Iタイプ)については、2階建て2フロアしかなく、日当たりは悪くないと思いますが、前面にマンションが建ってしまっており、眺望や採光は制限されるでしょう(画像左)。

また、間取りは3LDKなのですが57~62㎡規模の住戸なので、ファミリー層にとっては手狭だと思います。実際にリタイアした高齢の夫婦が契約していたりとのことでした。ですので、僕なら東南向き棟は敬遠して南西向き棟から選びます。

70㎡台の住戸が並ぶ南西向きの棟(A~Dタイプ)であれば、ファミリー層が住むには十分な広さで、それぞれ間取りも悪くないので、お好み、予算に応じて選べば良いと思います。

以下、南西向き間取り住戸について、すこしばかり住環境、空間設計の特徴を。

Aタイプ(1階はAg)72.18㎡

○(良い点)

角住戸なので、全室明るい空間であることが最大のメリット。明るさに加え、全居室が共用廊下に面していないことと、玄関入ってLDや各居室までをクランクインの廊下にしていることで、高いプライバシー性を確保しています。人が使用できるバルコニーを2面(寝室側にも)に設置することで、ライフスタイルの幅も広がります。全ての部屋において室内に出っ張りなどが無い整形された空間であることにより、家具を効率的に配置でき、実際の畳数より広々使い勝手が良い生活を送れる居住空間にしているところもポイントが高いです。洗面室がLDの外にあり、更にトイレをLDから奥まったところに配置されていることも、客人への配慮ができて良い設計だと思いました(関連記事)

×(残念な点)

LDK12.2畳表記のうち、デッドスペースの廊下部分が長く(2畳くらい?)、キッチンを除くとLDの実質有効畳数は7畳ほどであり、リビングダイニングとして配置する家具が限られます。自分なら洋室(3)を抜いて3LDKにしますね。住戸幅が5,800mmと一般より狭いため、キッチンの天板が短いものを採用しており、キッチンの作業スペースが少なくなっています。バルコニー側、LD窓が隣の洋室の窓と寸断されていて、間仕切りを開けても開放感が限定されます(連窓ではない)。住環境面を見ると、バルコニー前面が通りを挟んだ6階建てのマンションに被ってしまうため、一部眺望と日当たりが制限されそうです。

ただ角住戸なので採光が良いですから、ほとんど気にならない程度だと僕は思いますけど。向こうのマンションは共用廊下側なので視線に気を遣う必要もなさそうです。

Bタイプ(1階はBg、6階以降はB2)70.40㎡

○(良い点)

モデルルームのタイプです。一般的に見られるシンプルな田の字型ですが、普通の間取りとの1番の違いは住戸幅です。住戸幅が通常より400ほど広めの6,400mmを確保している恩恵が各所に見られます。まず、中住戸でありながら、住戸内にいても両壁の圧迫感が少なく余裕があります。開放感だけで無く、スパンを広げることで各居室の形が正方形に近づき家具の配置など部屋の使い勝手も良くなります。キッチンの天板が中々見られない2,700mmという長さにしているので、キッチンでの作業もはかどりそうです(通常は2,400前後)。70㎡規模では収納も十分で、各居室に大きめのウォークインクローゼットを完備しています。住環境面を見ると、バルコニー前面通り向こうのマンションの被りが少ないので、日当たりが良く、眺望も開けていそうだと感じました。

×(残念な点)

アルコープ面積が無く、玄関開けたら直で共用廊下。加えて、共用廊下側の部屋の窓に可動式ルーバー格子が無く、更に共用階段前の住戸であるため、階段をよく使用する低階層では、室外の人の気配や足音が気になると思います。ファミリータイプ70㎡規模でありながら、浴室が1317サイズは非常に残念です。初めて1317サイズをこの部屋のモデルルームで見ましたが、浴槽狭いです。また、バルコニーの半分が奥行き1,100と狭くなっています。

Cタイプ(1階はCg、6階以降はC2)70.88㎡

○(良い点)

こちらは住戸幅7mというワイドスパンを採用していて、Bタイプより更に良い特徴が顕れています。中住戸特有の両壁までの圧迫感が無く、窓が少なくても住戸内で開放的に暮らすことができそうです。LDの有効畳数が約13畳もあり、LD奥行きが5,500もあることから、大型家具、ブランド家具など、家具を柔軟に選んで余裕があるリビングでの生活を送ることができます。70㎡規模の面積でこれだけのLDの広さは特筆すべきですね。キッチンの天板もBタイプと同じく長いタイプのものです。他の洋室においても、ほぼ正方形の形になっており、家具の配置がしやすく、収納も十分に取れています。住環境面は、Cタイプの位置が、ちょうど前面道路T字路の正面に位置するため、前面が抜けて恵まれた住環境になります。

駅までの道のりもよく見え、バルコニーから家族を見送ったり出迎えたり、ちょっとした幸せな生活を満喫できるのではないでしょうか。

×(残念な点)

窓が少なく、洋室(2)については窓がありません。更に共用廊下側の部屋の窓先がほぼ隣の棟の壁のため、サービスルームになっています。暗めで通風も期待できないでしょう。Bタイプと同じくアルコープ面積もありません。バルコニー側の窓が隣の洋室と寸断されていて連窓ではないのも惜しいところだ思いました。こちらもお風呂は1317で残念すぎますね。

Dタイプ(1階はDg)72.47㎡

Aタイプを反転した感じです。違うところが結構ありますが。

以上、4つのタイプは、どの部屋も一長一短があり迷うところです。ただ、一度選んでしまえば間取りや住戸の位置で失敗したと後悔することはしないようにしましょう。あくまでこの物件の良さは、駅近立地と環境の良さです。このマンション自体選んだことが大きな事。間取りや住戸などはその次。どちらかを優先すればどちらかを諦める、マンションで全ての良さを手に入れる事は無理なので、選んだ後は割り切りましょう。

最後に、モデルルームでメモしてきた価格です。南西向きの棟のみです。

ただし、まだ価格は発表されておらず予定のものです。空欄の箇所は、1フロア上がるごとに100万円高くなるイメージで良さそうですが、すでに申し込みが入っている所も多くありましたので確認が必要です。

瑞江の新築マンションの希少性

2019年8月現時点において、瑞江エリアにおける新築分譲マンションは約3年ぶりとのことです。沿線の船堀、一之江、篠崎の新築マンションや中古相場を評した上で、積極的に瑞江が好きで住みたいのであれば、駅近で環境も良くマンション自体も悪くないので即決しても良いと思います。冒頭で記した通り、モデルルームを訪問した時は、それは大変な賑わいで、隣のブースからは「では要望書出しますね!」と、景気が良い声が聞こえてきました。新築が分譲されるのを地元の人達は待っていたようですね。モデルルーム開設と同時に要望がどんどん入り、2週間ばかりで、43戸中11戸において要望書が出されているとのことでした。地元の人達が一通り見た後は、勢いが鈍化するとは思いますが。

一方、瑞江エリアの中古マンションはどうでしょうか。この4ヶ月ほど、市場を注視してきましたが、築浅10年以内、駅徒歩10分、60㎡以上のファミリータイプにおける、4月から6月まで売出は0でした。7月に2戸ほど出ましたが、1戸は即売れたようです。もう一つが以下。

ライオンズ瑞江レジデンス
江戸川区東瑞江
瑞江駅徒歩8分
築2013年
南東角、3階、76.48㎡
4,850万円(@209万円)

プレシスの同条件の住戸と比較してみましょう。

プレシス瑞江パークサイドコート
瑞江駅徒歩6分
2020年竣工予定
南東角、3階、72.47㎡
5,180万円(@236万円)※予定価格
※1坪=3.305㎡で換算

ライオンズは駅徒歩8分、こちらは駅近と区別される7分以内、6分でこの価格ですからね。瑞江でマンションを探していた人からすれば、モデルルームで部屋の仕様も見て、価格表を見たら、即申し込みたくなる理由がわかります。

ちなみに、築浅の中古をもう少し探してみようとしても、正直いつ出るかわかりません。というのも、上記の同条件で探すと、ヒットした7棟それぞれが小規模で、7棟の総戸数が276戸、大規模マンション1棟分相当しか無いのです。ですから、いつ状態が良い部屋が売り出されるかわかりません。そしておそらく、中古相場、新築ともに上記理由から今後上がって行くことも考えられます。以上を踏まえ、この価格であれば、都心部と違って中古ではなくあえて新築で断然オーケーだと思います。

ただし、注意すべきは、中規模以上の新築分譲が今後2件控えていることです。

今まで、ほとんど大手が手掛けなかった瑞江エリアでしたが、都心エリアの高騰や飽和状態を受けて、江戸川区でもこの沿線は、これから絶好の狙い目と言うところでしょうか。野村がお得意とする駅前再開発に建設予定の「プラウド」シリーズは、聞くところ坪単価300を越えそうなので、諦めきれる層も多いとは思うのですが、同じく徒歩6分にできる「バウス瑞江(予定)」は、エリアにはなじみの薄い長谷工のマンションとして、充実した共用施設などのランドスケープデザインを取り入れ、魅力ある企画を投げてくると思われます。坪単価を20万円くらい上げてくるのではとプレシスの営業マンが予想していましたが、どうでしょうか。マンション相場が明らかに落ち込んできている中、瑞江の今までの評価の低さ、新築マンションの希少性もあるので、予想は当たるかもしれません。そうすると、先ほどの住戸72.47㎡が、坪単価256万円として5,611万円。グロスで5,500万円を越えてきます。そこをどう見るかでしょう。

お隣、篠崎の新築マンションもご参考までに。

このマンションの注意点・デメリット・リスク

エリアにおけるマンションの希少性を述べてきましたが、このマンションは正直良いと思います。戸建て感覚でしっかりした余裕ある広さのマンションを探しているなら、何度も何度も言いますが、駅徒歩6分、緑豊か、閑静な住宅地、子育て安心と、即決断しても良いと思いました。戸建ても考えられるこの周辺において、24時間ゴミ捨てができることや、充実した防犯設備など、マンションにあえて住むメリットも享受できます。

人によっての注意点というかリスクは、前述のように、今後分譲予定のプラウドはかなり価格が張るのは当然なので諦めが付くとして、1つだけ迷うところがバウスの存在です。共用施設やランドスケープデザインも充実した中規模、大規模マンションが気になる人であれば、価格が上がってしまうリスクを取ってでも、バウスが分譲されるまで待つのもありかも知れません。ただし、プレシスの売れ行きを考慮すると、バウスが分譲される頃はもうすでに完売と言うことも十分に考えられます。それだけ、駅から近い、環境も良い、価格も競争力があるマンションは、人気があって当然なわけです。

最後に

瑞江が好きでずっとマンションを探していた人からすれば、他沿線の新築、周辺の中古を迷わずに、さくっとココ!と選べるマンションに出会えるとは、なんとラッキーなことでしょうか。このマンションを選べば、きっと幸せな家族生活を送れそうです。モデルルームに来ていた若い夫婦の皆さんの顔がキラキラしていました!