今回の分譲済みマンション探訪は、「ザ・パークハウス青砥」です。久しぶりに現地を通りかかった時、駅徒歩13分の立地とはいえ、やはり葛飾区でこのマンションは外せないと思いました。

マンション概要

物件概要

ザ・パークハウス青砥
東京都葛飾区青戸7
京成本線「青砥」駅徒歩13分
用途地域:準工業地域
総戸数:20階建て、528戸
駐車場:350台
駐輪場:1058台
ミニバイク置き場:22台
売主:三菱地所レジデンス、新日鉄都市開発
販売提携:三菱地所レジデンス、長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション、大成建設
管理会社:三菱地所コミュニティ
施工年月:2013年6月

ランドスケープ、共用施設

葛飾区で、最大手の大規模マンションは多くありませんが、特に、このマンションは別格です。市街地環境の整備に寄与する建築計画に対して許可される、東京都の「総合設計制度」認可物件であり、13,900㎡超(東京ドームグランドと同規模)の総開発面積を誇る、エリアでも特徴きわだった環境創造型のマンションなのです。

地区計画に則り、空地率は約60%、そのうち4500㎡もの「ファミリアムフォレスト」がランドスケープデザインの大きな特徴でしょう。この緑園は、居住者同士や地域住民との語らいの場、憩の場だけでなく、緊急時にかまどとして利用できるスツールや、災害発生時の応急用トイレ等を設置するなど防災用にも配慮しています。

住居棟は3棟構成です。

東向きのリバーサイドレジデンスは、その名の通り水辺潤う静かな環境、対岸までの開けた眺望が魅力です。

南向きのフロントレジデンスは、目の前が公園やスポーツ広場があることで抜けた環境になり、「慈恵医大葛飾医療センター」まで高い建物が無いため、眺望、日当たりともに最高の住環境になります。

西向きのアーバンサイドレジデンスは、前面に低層の住宅が立ち並んでいるため、こちらも低層階から比較的開けた明るい環境。

総じて3棟とも、どの住戸をとっても住環境に恵まれています。

マンションの構造としては、今では珍しい「逆梁アウトフレーム工法」により、共用廊下側の柱と梁は、バルコニー外側に設計されています(関連記事)。

このおかげで、最近では薄い隔て板が主流になっている隣住戸との境が、重厚なコンクリートの造りになっており、隣住戸からのプライバシー性の確保、音漏れの軽減に役立ちます。

白いタイル張りを施してあり綺麗な外観。

経年劣化を遅らせる意匠です。

敷地内には、3棟の住居棟以外に2階建ての共用棟「ガーデンラウンジ」が設置されています。コンシェルジュサービスが受けられる他、24時間有人管理で安心の管理体制を敷いています。

1階には、コンシェルジュカウンター、ミニショップ、ガーデンカフェ、キッズルーム、コミュニティールーム(集会室)が、2階には、シアタールーム、スタディルーム、ゲスト&パーティースタジオ、ゲストスイートが用意され、充実した共用施設になっています。住居棟との別棟設定は贅沢ですよね。

ベンダーコーナー(飲料自販機)、来客用駐車場(2台)もあり、駐車場から住戸まで大きな荷物の運搬に向けてカートの貸し出しもしてくれるようです。

管理費は、70.5㎡住戸で12,130円、修繕積立金が5,290円(初年度、現在は未確認)の設定です。インターネット使用料1208円、他210円が別途掛かります。

主な設備、仕様

確認できた主な設備、仕様は以下です。

面格子
食器洗い乾燥機
ディスポーザ
温水式床暖房
24時間換気システム

天井高は、2階~14階が2,580mm、15階~20階が2,530mmと、板状タイプのマンションでは高い方の部類に入ります。ただ、バルコニーの奥行きが1.5メートルで、よくある1.8、2mと比べると、やや使い勝手、開放感に欠けると思います。

間取り

間取りは、ほとんどが6mスパンの田の字型プランになり、縦長リビングと、横長リビングの設定があります(参考記事)。

以下は、69㎡の間取りですが、今ではあまり見られなくなった、和室のプランもあります。

LD横が洋室のプランだと、LDと一体空間にできるウォールドア、開放的な可動式間仕切り設計になっていないのが残念なところ。

それと共用廊下側の部屋が、どの住戸も柱の浸食が大きく、玄関周りはアルコープが無いため、余裕がありません。

全てのプランにおいて、洗面室がリビングの外の設定になっているのは好感が持てました。通常の田の字型だと、リビングインのタイプが多いため、ありがたい造りです。ただ、洗面室のリビングイン、もしくはアウトはメリットデメリットがそれぞれあります(関連記事)。

周辺環境

周辺は、公園、緑地、河川に囲まれ、自然豊かで明るく、環七から一歩入って非常に静かな環境でもあります。

徒歩13分の駅距離ですが、東京イーストエリアの中でも交通利便性が高い青砥駅の利用で、新橋や日本橋、押上、上野、羽田空港、成田空港も直通で行けてしまうので、日々の生活の中で機動力を発揮できるでしょう。

駅遠に加え、環七を渡るのが大きなデメリットですが、青砥小学校が環七を渡る手前にあるのは、お子さんにとっては安全だと思います。

その他

通学校

青戸小学校(約300メートル)
青戸中学校(470メートル)

災害リスク

荒川、中川が、それぞれ氾濫したときの想定被害として、0.5m~3m未満(2階の床部分まで)の浸水リスクがありますが、江戸川氾濫時のリスクは低いようです。詳細は、葛飾区のハザードマップをご覧ください。川沿いのため、1階住戸は少し不安です。

「マンションノート」を閲覧すると、80件以上あった口コミの中で多かったのが、以下。

・住人同士の挨拶が自然と励行されておりマンション内の雰囲気が良い
・管理状態が行き届いている
・イベントなどを通じてコミュニティの活性化が盛んである

これは大きいですよね。中古マンションを選ぶに当たっては非常に重要なことです。

隣接している「慈恵医大葛飾医療センター」については、「近くにあってもちょっとした診療を受け入れてくれるような町医者じゃ無いので不便」と言った声がいくつかありました。

このマンションの特徴、良さ

述べてきたとおりです。

・地区計画と一体となった環境創造型の大規模マンション
・充実した共用施設
・子育て環境の良さ

青砥駅周辺が、子育てに楽しく便利な場所とはお世辞にも言えないので、このマンションの施設、コミュニティ、周辺環境の良さは、青砥に住む子育て世代からすれば、子育て支援には神がかったマンションと言えます。

年配のご夫婦にも良い場所だと思いますが、DINKSや共働き夫婦には向いていないマンションだと思いました。

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このマンションのデメリット

大きなデメリットは、やはり駅徒歩13分と、駅までの経路に環状7号線を挟むことでしょう。

女性や子供の帰り道は少し気を遣います。

新築時の価格とリセール

直近で、成約が確認された住戸は以下です。

東北角、7階、78.34㎡
4,200万円(新築時3,868万円)

東、16階、72.16㎡
3,780万円(新築時3,488万円)

東、11階、71.07㎡
3,780万円(新築時3,428万円)

いずれも2013年分譲時から、10%ほどリセールは上昇しています。

コロナショック前の1番高騰していた時期の成約とは言え、徒歩13分のマンションでありながら、駅遠でも、こういったマンションは買っておくべき一例でしょう。

※成約価格は、検索サイト「SUUMO」「ホームズ」にて検索した物件を、「レインズMarket Information」で確認

最後に

駅遠でも、地域や再開発を絡んだプロジェクトの大規模マンションは、エリアで人気を維持できる鉄板のマンションです。周辺のマンション相場より、少し単価が高くても、居住性、リセールバリューを考えた時に、このようなマンションを検討する価値は十分にあります。

マンション周辺では、高齢の方から、子育て家族まで、楽しそうに散策やスポーツを楽しんでいる姿が印象的でした。

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